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NPL Servicing Industry e il mercato UE

NPL Servicing Industry e il mercato UE, novità e curiosità!

Siamo in attesa della nuova direttiva europea che determina la nascita del mercato unico europeo degli NPL regolamentando la vendita e la gestione di questi, ad oggi ancora in fase di proposta e non ancora direttiva, forse vedrà la nascita a Maggio.

Sono molte le preoccupazioni e perplessità per questa nuova normativa sul credito che istituzionalizza il mercato unico europeo delle compravendite NPL e che ha spinto ad urlare al “disastro” e al pericolo di speculazioni finanziarie.

Ormai i crediti deteriorati ancora dentro le banche italiane sono circa 33,4 miliardi di euro, registrando un calo del 43,7% rispetto a gennaio dello scorso anno (59,4 miliardi) da fonte ABI.

E i dati del NPE RATIO, ossia la percentuale di crediti deteriorati con il totale del rischio di credito riportati in una presentazione di PWC sono:


Le preoccupazioni sono molte visto che ad oggi i bilanci delle banche non “sembrano stare meglio” malgrado le cessioni fatte in fretta e furia, insomma dopo questo primo periodo di “trading di NPL” il punto su cui dobbiamo focalizzarci sono le performance dei recuperi e dei guadagni che risultano ben distanti dalle aspettative: ma di fronte alle difficoltà si aprono grandi opportunità per gli operatori del settore.

Il sistema quindi necessita di incrementare i mercati secondari, dove a vendere non saranno più le banche ma altri attori e investitori che rimettono gli NPL sul mercato con rischi di perdita di valore e soprattutto rischi di speculazioni, ed è qui che possiamo veramente riprendere le carte in mano e fare delle valutazioni e due diligence reali, analizzando i dati, i singoli assets per giungere a conoscere quel credito e decidere la migliore gestione di questo.

L’efficacia industriale dei recuperi è chiave e potenzialmente migliorabile

Tutti noi, operatori della filiera NPL Servicing Industry, dobbiamo concentrarci sul processo, supportando concretamente i servicer che ad oggi hanno fatto le corse per accaparrarsi queste cessioni di NPL trovandosi a gestire masse enormi di crediti secured e unsecured con difficoltà ad organizzarsi in termini di risorse e processi.

Le dichiarazioni dei più grandi servicer italiani apparse sui principali quotidiani economici confermano che, malgrado l’incremento del personale c’è ancora molto da fare e che la chiave per una gestione effettiva ed efficace di questi crediti sta nella tecnologia per dare supporto e oggettività all’operato delle persone e di conseguenza poter incrementare i risultati, ad oggi veramente deludenti.

Per bloccare questo mercato “di figurine”, così ironicamente denominato in un articolo della giornalista Longo su Il Sole 24 Ore, i servicer devono avvalersi di partner IT per aumentare la capacità industriale e quindi raggiungere economie di scala.

Infine ci teniamo a ricordare una delle novità previste da questa nuova norma, ossia l’introduzione di un meccanismo di vendita dei beni dati in garanzia che non passi per i Tribunali (escussione extragiudiziale), forse affidandosi ai Notai, in modo da accellerare i tempi e quindi recuperare l’investimento in questi crediti inesigibili.

Per concludere, sicuramente dobbiamo focalizzarci sulle attività e soluzioni che consentano di far aumentare il valore dei crediti e di riparare al disastro dovuto alle norme stringenti che hanno portato a svendere gli NPL.

Noi siamo il partner tecnologico per la nuova NPL Servicing Industry che vuole attraverso sinergie puntare sull’efficienza e quindi sul valore.

WorkArea PROVIDER per gestire in modo massivo un portafoglio pratiche NPL ed organizzare processi di Due Diligence.

Data Remediation: come i servicer possono essere della partita

Con il termine Data Remediation si intende tutte quelle attività necessarie a popolare e completare i database proprietari relativi ai portafogli di crediti NPL oggetto di valutazione ed eventuale cessione soprattutto nel settore bancario.

La qualità del credito è condizionata dalla qualità dei dati

Ad oggi questa tematica è sempre molto attuale, malgrado sono anni che la problematica della gestione NPL è discussa e affrontata, a seguito di numerose cessioni e acquisizioni comunque  risulta fondamentale avere un database che contenga informazioni complete e soprattutto aggiornate per una corretta valutazione di portafogli senza rischiare grandi deprezzamenti e/o per procedere con un recupero efficace.

La maggior parte degli originator, tra cui molte banche medio-piccole, non è strutturata per svolgere autonomamente questa attività.

Anche le linee guida europee e quelle italiane hanno rivisto il tema degli NPL ed è risultato che una gestione più accurata è più redditizia di una cessione veloce.

Ed ecco che i servicer/outsourcer sono ancora in gioco per questa preziosa e strategica attività di arricchimento e verifica delle informazioni per dare agli originator, ai main servicer gli strumenti efficaci per una valutazione accurata indipendentemente dal fatto che l’istituto decida di fare una gestione interna o in outsourcing.

È necessario arricchire e segmentare il Loan Data Tape (LDT), il database che deve contenere i dati relativi ai crediti e ai debitori. Le informazioni di maggiore interesse per aggiornare le posizioni e le relative garanzie reali e personali continuano ad essere le informazioni catastali, la verifica della presenza di atti negativi (protesti e pregiudizievoli), lo stato delle procedure esecutive e concorsuali, stima aggiornata del valore.

Ed ecco che i servicer, le aziende di recupero crediti e informazioni commerciali possono diventare protagoniste in questa attività e proporsi in modo competitivo al mercato se investono in tecnologia per velocizzare e ottimizzare l’attività di Data Remediation.

Poiché i sistemi operativi delle banche sono basati sulla contabilità e non sulla gestione, i servicer indipendenti devono sfruttare questa opportunità!

Lo strumento ideale per la costruzione del set informativo completo ed adeguato per la valorizzazione del portafoglio è WorkArea Provider, procedura per configurare indagini personalizzate per tipologie di credito e automatizzare i flussi.

L’iter consente poi di creare un dataset per avere un loan data tape completo e quindi poter integrare il tutto nei processi di gestione dell’istituto.

La tecnologia aiuta l’outsourcer nella specializzazione e nel partecipare attivamente alla partita NPL.

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Real estate e Procedure Esecutive: come non disperdere il valore degli immobili

A distanza di alcuni anni dall’entrata in vigore delle modifiche normative relative alle procedure esecutive per semplificare e velocizzare i tempi della giustizia per un recupero dei crediti garantiti da immobili i numeri che ne emergono non sono certo soddisfacenti soprattutto in merito a non disperdere il valore degli immobili. Ad oggi le diverse soluzioni per migliorare l’accessibilità e la visibilità delle procedure non hanno portato a quella rivoluzione auspicata.

Su un punto, tutti noi concordiamo, la soluzione non può essere quella di vendere al ribasso solo per chiudere il procedimento, quindi l’obiettivo da perseguire deve essere quello di cancellare il debito completamente con soddisfazione di tutte le parti.
Un maggior valore dell’immobile è positivo per tutta la catena, per il debitore che ha maggiori risorse per pagare i creditori ed avere un eventuale somma in più potrebbe aiutare a risollevare la sua posizione.

Anche se vi è stato un sensibile incremento sulle aggiudicazioni, i numeri post riforme 2015-2016 sono:

Fonte: Il Sole 24 Ore

Comunque ad oggi le procedure d’asta rappresentano un potenziale epilogo solo per una parte trascurabile dei crediti in sofferenza.

Altra nota sicuramente negativa nel percorso intrapreso è la sospensione da febbraio della consultazione delle aste telematiche da parte del Garante della Privacy, così le difficoltà non diminuiscono.

Un elemento su cui focalizzare l’attenzione sicuramente è l’eccessiva differenza, direi troppa, tra i valori degli immobili compravenduti nel libero mercato e quelli aggiudicati in asta.
Altro parametro fondamentale è il tempo di effettivo ingresso a vendita avvenuta, non dimentichiamo che dilatando l’arco di tempo per l’effettiva liberazione questo porterà alla probabile conseguenza di deprezzamento del valore e ad oggi, vi un emendamento (in sede di conversione) che prevede di introdurre un arco di tempo più ampio per la liberazione dell’immobile pignorato.

Come possiamo recuperare i debiti senza andare all’asta?

Ed ecco che dobbiamo “ripartire” soprattutto ad investire nella fase pre-asta e gestire la transazione fuori dai tribunali per ridurre il gap tra Market Value e Judicial Market Value degli immobili. La fase pre-asta quindi avrà bisogno anche di una migliore regolamentazione.

I punti cruciali della problematica Npl Secured e recupero immobili dove investire con una migliore gestione sono:

  • coinvolgere operatori che hanno ottima conoscenza del mercato immobiliare
  • individuare soluzioni alternative per collocare l’immobile
  • nascita di una figura ibrida tra avvocato e agente immobiliare

Sul tema di valorizzare il momento precedente per non arrivare ad un “prezzo vile” dell’immobile trova d’accordo tutti gli operatori, dai servicer Real Estate ai Notai che hanno iniziato a concentrare la loro attenzione su questa fase per non portare all’eccessiva svalutazione con:

  1. definizione di sistemi e standard di valutazione immobiliare
  2. portali per vendite più fluide e veloci
  3. profilare meglio l’offerta e la domanda adottando strumenti innovativi che sgravano settore finanziario
  4. trovare soluzioni complementari alla vendita, gestire attraverso veicoli come “affitto con futura vendita” anche per lungo periodo

Fonte: Associazione T6 – 4° Convegno Nazionale

Investire nella fase pre-asta è necessario per salvaguardare l’economia nel suo complesso, occorre quindi investire sui servizi immobiliari, stime e valutazioni comparativi, figure con competenze su real estate, servicer indipendenti nei servizi Real Estate che operano sulla qualità dei dati, verifica e valutazione.

Tutto questo per analizzare quali trasformazioni ci aspettano e, noi di AIM Credit Solutions, con la business unit Real Estate siamo pronti per essere protagonisti e non semplici spettatori.

PropTech, Fintech nel Settore Immobiliare

È il momento di conoscere e approfondire la trasformazione digitale del settore immobiliare denominata PropTech che, malgrado in Italia è ancora agli albori, vedrà nel 2019 interessanti proposte e tra i protagonisti ci saremo sicuramente anche noi di AIM.

Il termine PropTech è nato nel 2014 nel Regno Unito e deriva dalla fusione delle parole property (proprietà) e technology (tecnologia), fa riferimento alla innovazione legata al settore immobiliare per renderlo più efficiente e produttivo.
Anche in questo settore iper-conservatore ci sono prodotti innovativi, tecnologici e nuovi modelli di trasformazione del mercato di estremo interesse.

La definizione più condivisa di PropTech, è quella dell’Università di Oxford che recita:

“PropTech è una piccola parte della più ampia trasformazione digitale del settore immobiliare. Descrive un movimento che guida un cambiamento di mentalità con il settore immobiliare e i suoi consumatori in merito all’innovazione basata sulla tecnologia nell’assemblaggio dei dati, nelle transazioni e nella progettazione di edifici e città “

Questa innovazione mira a rivoluzionare il mondo del Real Estate in modo da adattarlo pienamente al mondo digitale…. ricorda in modo speculare quello che è successo al mondo della finanza, generando il termine Fintech che sempre più spesso ne sentiamo parlare dai media e che ha avuto una forte diffusione nel corso di questo anno soprattutto con l’arrivo della PSD2, cioè di tutti quei sistemi di pagamento o di accesso alla gestione on line del proprio conto bancario attraverso l’utilizzo di software di terze parti autorizzate, introducendo con tutta evidenza il rischio di disintermediazione tra le banche e la propria clientela.

Minaccia o opportunità per il Real Estate?
Molte società in tutto il mondo, soprattutto nei Paesi anglosassoni, stanno puntando su questo nuovo mercato fiutando business. In particolare, la tecnologia viene utilizzata per creare o rinnovare servizi offerti nel settore immobiliare per vendere, acquistare, affittare, commercializzare e gestire le proprietà.

Il settore PropTech sta progredendo esponenzialmente di anno in anno in paesi come Regno Unito, Germania e Spagna. A livello globale, uno studio della Oxford University ha censito 150 proptech a livello globale suddivise in questi 3 ambiti:
smart real estate, che facilita l’operatività e la gestione degli asset immobiliari a diverse scale;
shared economy che punta al consumo collaborativo nell’utilizzo degli immobili
real estate fintech che si concentrano sulla fase transazionale della proprietà immobiliare, incluse le informazioni a supporto delle transazioni commerciali.

Le imprese PropTech creano nuovo valore aggiunto alla catena del settore immobiliare con:

  • Software di gestione degli immobili a supporto dell’attività;
  • Applicazione di nuove tecnologie come la realtà virtuale per permetterci di visitare la proprietà anche a distanza
  • Valutazione e stime comparative con l’analisi di Big Data

A ben guardare possiamo suddividere le startups immobiliari in 2 categorie:
1. Quelle che vengono in aiuto ai professionisti e aziende con strumenti supplementari per migliorare la sua offerta e la produttività.
2. Quelle che vogliono rimpiazzare i professionisti dell’immobiliare.

Le possibilità sono immense, i promotori e gli agenti immobiliari che saranno in grado di scegliere queste nuove proposte, potranno crearsi dei vantaggi competitivi interessanti e offrire ai propri clienti una offerta più personalizzata e flessibile.

In particolare è il mondo bancario che deve cogliere l’opportunità ed investire sulle imprese che realizzano soluzioni PropTech per offrire ai propri clienti un servizio completo e d’aiuto per realizzare il proprio “progetto casa”, dal mutuo alla ricerca dell’immobile.

Ed ecco che AIM con la piattaforma informativa immobiliare SKANNER.IT fornisce una innovativa user experience per l’indagine immobiliare e la sua valutazione navigando semplicemente la mappa. SKANNER rende possibile esplorare il territorio ed accedere alle informazioni immobiliari di dettaglio: conoscere il valore di un immobile per valutare l’acquisto o la locazione, scoprire il proprietario di un edificio, verificare i dati ufficiali e tutte le caratteristiche del bene evitando così truffe.

Purtroppo ad oggi, i principali sostenitori e finanziatori di questo nuovo settore sono operatori di venture capital e pochi acceleratori, mentre il mondo bancario sta ancora “a guardare”. In Italia possiamo annoverare solo il caso di BPER Banca che ha investito in una piattaforma per le compravendite tra privati.

Per capire la portata del fenomeno basti pensare che solo nell’ultima settimana 2 PropTech, la Yopa e la Habito, due piattaforme internet operative in Inghilterra, hanno raccolto oltre 45 milioni di euro dai venture capitalist.

A nostro avviso il mondo bancario deve aprirsi alle imprese che propongono tecnologia e innovazione digitale per affrontare varie problematiche del mercato immobiliare. Non dimentichiamo le nuove disposizioni di vigilanza bancaria in materia di investimenti in immobili entrate i vigore il 20 ottobre 2018 per incentivare la gestione proattiva delle garanzie immobiliari al fine di ottenere la rapida riduzione dei crediti deteriorati.

Del settore Real Estate e di tutte le novità che lo coinvolgono, ne continueremo a parlare approfonditamente nel 2019…..a presto!

 

 

NPL e la filiera: criticità, trends e profezie per il 2019

Il 2018 ha visto un numero elevato di cessioni di NPL e nell’ultimo mese sono numerosi gli articoli che disegnano una mappa molto dettagliata dei crediti Non Performing, volumi delle cessioni, a quali prezzi e quanti sono ancora in carico alle banche.

Il volume delle cartolarizzazioni di NPL dal 2012 ad oggi è più che raddoppiato!

I crediti deteriorati in circolazione in Italia superano i 400 miliardi di euro: 220 sono sui bilanci delle banche, 140 in mano agli investitori, e i restanti 50 miliardi arrivano dalle imprese (utilities, tlc, assicurazioni). Negli ultimi 12 mesi i NPL “bancari” si sono ridotti di 79 miliardi per effetto delle pressioni normative e della cessione di grossi portafogli e ci si aspetta che a fine anno le cessioni raggiungano i 94 miliardi.

Fonte: Comunicato Stampa di CreditVillage – CVDAY 2018

Il 2018 ha visto la dismissione di NPL da parte delle banche a tappe forzate costrette dalla Vigilanza della BCE con conseguenze disastrose che hanno portato le banche a registrare ingenti perdite.

Le banche sono state costrette a vendere in 2 anni crediti in sofferenza per €164 miliardi, a prezzi anche fino al 15% del nominale che consentiranno ai compratori di ottenere un rendimento del 10/12%; anche solo il 10% in più, ragionevolmente ottenibile con un realizzo meno affrettato, avrebbe significato €16,4 miliardi di minori perdite per le banche

Fonte Il Sole 24 Ore

E nella filiera del recupero cosa è successo?

Le aziende di recupero crediti hanno visto ridurre sempre più la redditività, ormai questo trend è partito dal 2010 perché il mercato ha richiesto a queste realtà grandi investimenti nella compliance per partecipare ai giochi che gli NPL prospettavano.

Purtroppo, nella realtà, per molti di questi servicer non è stato possibile presentarsi alle banche per fare “acquisti di NPL” poiché le somme richieste comunque erano troppo elevate per le loro dimensioni e, come si dice “gli NPL non vengono venduti a rate”.

Le aggregazioni e fusioni tra i servicer previste e auspicate non si sono realizzate, in pratica anche nel settore della debt collection, come nel mercato delle PMI italiane, le aggregazioni non sono viste come un’opportunità.

Cosa abbiamo imparato da questo anno?

Perdite per le banche e margini ridotti per i servicer ci devono far riflettere per trarre lezione dal 2018 e analizzare i punti dove migliorare.

Sicuramente il sistema deve approfittare della buona notizia che arriva dalla Commissione Economica del Parlamento Ue Bruxelles dove stanno per essere approvate regole meno rigide per il prossimo anno.

Comunque il 2019 inizierà con una grande mole di crediti deteriorati da gestire e le previsioni sono che comunque le dismissioni di Npl continueranno ad essere significative grazie anche a cessioni multi-originator consentendo così anche alle banche di dimensioni più piccole di offrire al mercato i propri portafogli di Npl uniti ad altri per renderli più “appetitosi” agli investitori.
Le sofferenze stanno continuando a passare dalle “pancia” delle banche a quella dei fondi e dei veicoli di investimento.

Da ora in poi la chiave sta nella gestione e nel recupero.

Quali profezie sono le più accreditate per il 2019?

Un punto di sicuro interesse dove tutti gli attori della filiera sono chiamati ad investire, in base alle proprie competenze, è la fase di Due Diligence dove occorre veramente valutare i portafogli di NPL oggetto di cessione, al fine di stimarne il valore e determinare un prezzo di acquisto adeguato (pricing NPL).
Quindi occorre investire nell’industrializzazione dei processi, selezionare info provider di qualità che sappiano fornire i dati ma anche integrazione nei processi e tecnologia per rendere questa delicata fase completamente informatizzata e trasparente.

Le banche stanno già cambiando il modello per la gestione NPL, dopo una prima fase di gestione interna, stanno spingendo in outsourcing con notevoli difficoltà.
Ciò sta portando anche alle prime difficoltà e contestazioni in questo settore, vedi le ultime notizie lette sui giornali relative a Bpm che vuole cedere il servizio recupero crediti e il personale sta contestando la scelta.

Mentre le società di recupero punteranno sui seguenti valori: INDIPENDENZA, AUTONOMIA e SPECIALIZZAZIONE per un miglioramento della marginalità. e dovranno investire per trasformarsi da gestore recupero a gestore portafogli. Inoltre le società stanno ampliando le competenze anche nel Real Estate visto che oltre l’80% degli Npl sono Secured…e noi ci siamo con soluzioni AIM Real Estate e con servizi immobiliari svolti da professionisti che certificano i dati ufficiali.

Infine si verificherà anche una cessione massiva anche degli UTP, i vecchi incagli non ancora in sofferenza?

Sicuramente è un settore di estremo interesse per il prossimo anno, anche se gli UTP necessitano di un analisi e studio più approfondito per classificarli e gestirli al meglio, senza pensare solo alla loro “liquidazione”!

Intanto, notizie degli ultimi giorni, è la nascita di un marketplace digitale per il trading di portafogli di crediti.

Ecco che già dal 2018 si delineano i trends per il nuovo anno e siamo sicuri che il 2019 ci riserverà tantissime belle sorprese in ambito NPL e UTP, con soluzioni e proposte innovative per il settore…credeteci e stay tuned!

 

 

Le garanzie immobiliari alle REOCO per una gestione proattiva ed efficiente

Banca d’Italia ha avviato la consultazione pubblica sulle nuove disposizioni di vigilanza in materia di investimenti in immobili dove si delineano le attività per una gestione proattiva ed efficiente delle garanzie immobiliari. Siamo in attesa delle osservazioni degli istituti che devono pervenire entro la deadline del 18 maggio 2018!

Le nuove disposizioni mirano a favorire una gestione più proattiva ed efficiente delle garanzie immobiliari e a favorire il migliore e più rapido realizzo degli immobili acquisiti per finalità di recupero crediti; si inseriscono nel più ampio filone di iniziative volte a favorire la riduzione dello stock dei crediti deteriorati (Non-Performing Loans – NPL) delle banche italiane, con particolare focussui crediti assistiti da garanzie immobiliari.

Disposizioni di VIGILANZA

La cosa sarà sicuramente da monitorare perché con questa consultazione verranno definite tutte le modalità per favorire l’efficienza e la rapidità del processo di recupero degli NPLs, in particolare attraverso l’acquisizione – diretta o indiretta, attraverso società specializzate – degli immobili posti a garanzia.

Il documento inoltre fornisce specifiche indicazioni, ispirati a Real Estate Owned Company (REOCO)e alle migliori prassi di mercato, in materia di , strumento utile per promuovere il buon esito delle procedure esecutive e delle aste immobiliari nonché la gestione professionale degli immobili eventualmente acquisiti, in una prospettiva di ottimizzazione dei tempi e dei valori di recupero.

Con queste Disposizioni, si istituzionalizza una gestione dei crediti ipotecari tramite ReoCo perché queste società immobiliari sono specializzate, competenti nell’analisi dei diversi asset class con la definizione di modelli di business diversi per raggiungere come obiettivo principale quello di garantire i flussi di recupero previsti dal business plan definito.

Si conferma così l’enorme interesse da parte dell’azienda di “conoscere” l’immobile a garanzia, la storia di questo fino allo stato attuale per poter decidere la migliore gestione.
Ed ecco che le società di informazioni e recupero sono chiamate a creare un fascicolo elettronico dettagliato dell’immobile oggetto di garanzia con nuovi strumenti e soprattutto garantire l’integrazione nei sistemi informativi degli istituti e delle “nuove” società ReoCo.

Per soddisfare questa esigenza, AIM ha arricchito i propri servizi con la Visura Catastale Storica di terreni e fabbricati in modalità strutturata XML. Con questa modalità tutte le informazioni sono predisposte ad essere inserite nelle strutture dati della ReoCo.
Le variazioni catastali evidenziate nella storia dell’immobile, dai dati dei precedenti proprietari, dei frazionamenti, delle particelle soppresse, consentono di creare un consistente “fascicolo elettronico” che descrive lo stato attuale degli immobili….Grazie a queste informazioni anche gli atti di conservatoria relativi all’immobile saranno di semplice associazione —>  Richiedi info

valutazione immobili in esecuzione Npl

Valore di mercato dell’immobile in esecuzione – LINEE GUIDA ABI

L’anno 2018 è ripartito con molte iniziative e il tema gestione e recupero crediti NPL è sempre al centro dell’attenzione del nostro settore.

Il 23 gennaio a Roma l’Associazione bancaria italiana (ABI) ha presentato il testo delle nuove Linee guida per la valutazione degli immobili a garanzia dei crediti inesigibili, un documento molto dettagliato che mira a valorizzare la garanzia immobiliare e che ora passerà al vaglio di Autorità, Ministeri e CSM.

Il paragrafo di maggiore interesse per la nostra attività è quello dedicato alla definizione di Valore di mercato (paragrafo n. 3) e analizziamo insieme quali dati e quali servizi possiamo fornire al “Valutatore immobiliare” per svolgere al meglio il proprio lavoro.

In linea di principio, obiettivo del trasferimento della proprietà nelle procedure (giudiziarie o stragiudiziali) è quello di avvicinare il più possibile il prezzo di trasferimento al valore di mercato.

Nel documento è la prima volta nella storia di questo settore che viene definito il “valore di mercato con assunzione” dove si evidenzia come le condizioni di trasferimento dell’immobile incidono notevolmente sul suo valore, quindi è necessario da parte del Valutatore una stima motivata e non semplicemente una decurtazione percentuale del “valore di mercato”.

Per determinare il valore in base a delle assunzioni, il perito (valutatore immobiliare) deve considerare tale circostanza attraverso una correzione dei prezzi marginali delle caratteristiche prese in esame con una ponderazione dei saggi di capitalizzazione e/o canone di locazione e dei costi, tenendo conto dei singoli fattori che caratterizzano il mercato degli immobili in Procedura Esecutiva e Concorsuale:

  • dei dati immobiliari (prezzi e caratteristiche) di beni venduti con le medesime procedure;
  • delle risultanze e degli andamenti delle compravendite;
  • delle indagini statistiche svolte sulle vendite giudiziarie (singolo Tribunale oppure nazionali);
  • degli elementi desumibili dal Tribunale in oggetto (tempi di vendita, ecc.);
  • delle condizioni che modificano le situazioni indicate nella definizione di valore di mercato

Estremamente interessanti son le indicazioni per una valutazione del valore di mercato con l’assunzione relativa alla vendita tramite procedura stragiudiziale o giudiziale con le indicazioni dei dati da tracciare su ciascun tribunale italiano che, come sappiamo ognuno fa storia a sé.

Analisi dei beni immobili offerti in asta e quelli aggiudicati.
Importante, per l’esperto, è avvalersi di statistiche che facciano riferimento ai volumi di compravendita per gli immobili in asta anche in relazione ai dati sulle compravendite sul libero mercato di immobili del settore residenziale e non residenziale. Le informazioni sui settori residenziale e non residenziale dovrebbero essere fornite a livello nazionale con dettagli relativi ad ogni Tribunale, con specifico focus sull’ubicazione del bene immobile oggetto di stima.
Questi dati potrebbero riguardare il Numero di Transazioni Normalizzate (NTN) ovvero ponderate rispetto all’effettiva quota di proprietà oggetto dei futuri bandi di vendita, e l’indice di Intensità Mercato Immobiliare, ottenuto dal rapporto tra NTN e la quantità di unità immobiliari esistenti (consistenze).
Rispetto al periodo temporale, i dati dovrebbero essere aggiornati annualmente.
L’analisi che dovrebbe riguardare il tribunale di competenza, agevolerebbe la capacità di stima degli immobili oggetto di valutazione.

Linee Guida VALUTAZIONE IMMOBILI A GARANZIA CREDITI INESIGIBILI

C’è molto da fare per dare supporto al “Valutatore Immobiliare”, noi stiamo già lavorando…Stay tuned!

 

Il mercato digitale degli NPL nascerà o è solo utopia?

Il mercato digitale degli NPL nascerà o è solo utopia?

A fine Novembre la BCE nel documento “Financial Stability Review November 2017 – Special features” ha fatto una proposta che ha “stupito” un po’ tutti : creare una piattaforma di trading elettronico per il mercato NPL per portare trasparenza sul mercato.

“Le piattaforme di transazione sono considerate una possibile soluzione per l’Europa alto stock di crediti in sofferenza”

Questo nuovo mercato digitale potrebbe essere un nuovo sistema di dati per aiutare le banche dell’Eurozona a smaltire gli NPL fornendo maggiore trasparenza e, come conseguenza diretta, essere da spinta per far crescere la domanda.
Questa nuova piattaforma dovrebbe consentire alle banche di cedere i portafogli omogenei a prezzi più interessanti rispetto a quelli attuali proposti dagli investitori senza dover affrontare gravi perdite visti i valori iscritti già in bilancio e quindi creare un mercato più equo degli Npl.

“An NPL transaction platform as a means to overcome market failures”

La piattaforma digitale degli NPL, potrebbe essere creata direttamente dalle banche che intendono usarla per vendere gli Npl o da una terza parte che potrebbe essere un fornitore di dati.

Dovrà contenere informazioni dettagliate dei crediti con una standardizzazione dei dati per effettuare la valutazione fino a poter concludere la transazione.

Figura A.1 – Gli elementi principali di una piattaforma di trading

“La chiarezza sugli obiettivi è cruciale nella progettazione della piattaforma. In primo luogo, la sua portata potrebbe variare, da una soluzione di data warehouse che sarebbe fornire trasparenza su NPLs, per coprire l’intero processo di transazione.”

La domanda che ci poniamo è se si realizzerà veramente o rimarrà un bellissimo progetto sulla carta semplicemente invocato dalla BCE.

Cooperation with legal, real estate and advisory firms could also be part of the bundle of services facilitated by the platform. The costs of operating the platform should be borne by the industry

Sicuramente il messaggio che passa è che si ribadisce come sia fondamentale per le banche “attrezzarsi al meglio” per evitare vendite a sconto eccessivamente penalizzanti.

Il punto focale è sempre quello della verifica della qualità dei propri attivi con informazioni puntuali e dati per un assessment del portafoglio.

Un punto su cui focalizzarsi è “il costo del recupero” pubblicato dalla Banca Mondiale nel suo Doing Business 2017, si nota come l’Italia mostrerebbe il più alto costo di recupero rispetto al prezzo di iscrizione a bilancio dei suddetti crediti.

Per un’analisi più strategica degli asset e una miglior valorizzazione del credito è fondamentale elaborare questi portafogli e arricchirli di dati anche per le caratteristiche degli immobili sottostanti la garanzia, fornendo le caratteristiche intrinseche del singolo asset.

I servizi Real Estate di AIM CreditSolutions sono di supporto a questa attività di valutazione e valorizzazione complessiva.

Fonte: Special features – Overcoming non-performing loan market failures with transaction platforms

 

Gli NPL e i segreti svelati

Gli NPL e i segreti svelati!

Sono due i principali temi discussi nel settore bancario-finanziario nell’ultimo mese, sui quali desideriamo focalizzarci:

  1. determinare la corretta “valorizzazione” dei portafogli Npl per ridurre l’asimmetria informativa e il pricing gap che vi è su questi portafogli, in particolare sui crediti secured
  2. ridurre la generazione dei crediti NPL migliorando la gestione dei crediti performanti

Con la consultazione pubblica di addendum alle Linee Guida della Banca Centrale Europea il 4 ottobre scorso, si introduce un nuovo meccanismo di accantonamenti definito “rivoluzionario” che prevede maggiori oneri patrimoniali per le banche che saranno costrette a eseguire accantonamenti pari al 100% del valore dei crediti deteriorati. Tutto questo fa ipotizzare un incremento del numero di operazioni di cessione con conseguenze negative sul prezzo effettivo di cessione che gli investitori saranno disposti a pagare.

Purtroppo l’evoluzione normativa in merito sembra portare più potere in mano ai potenziali buyer di NPL

 

Si rende, quindi,  sempre più stringente per le banche attribuire il valore economico di questi asset deteriorati per capire e valutare se intraprendere o meno la strada della cessione.

Altro segreto svelato in questi giorni, è che le banche devono spostare il focus, non più solo sulle valutazioni degli Npl,  ma investire in nuove soluzioni per affinare la valutazione al momento dell’erogazione ed attivare il monitoraggio degli asset sottostanti.

La banca deve lavorare di più sul credito  performante, insomma mettere più attenzione sul credito quando ancora non è passato in uno stato patologico!

Di sicuro porre maggiore attenzione durante la fase di erogazione permetterà di “ridurre” l’arrivo di nuovi Npl.

Per questo l’istituto sicuramente necessita di informazioni tempestive e di qualità, normalizzate e aggregate con le diverse fonti dati a disposizione. Dobbiamo quindi concentrarci su sistemi di “data quality” per consentire all’operatore bancario di avere tutte le informazioni in tempo reale e svolgere una pre-valutazione, senza dover subito intraprendere istruttorie complesse e costose.

Dopo aver delineato e scoperto i segreti, possiamo dire che noi di AIM abbiamo strumenti e soluzioni ce rispondono a queste necessità! Approfondisci BILANCIO CATASTALE, per verificare on-line le proprietà (immobili e terreni) di un soggetto con un primo valore di stima.

Ci piacerebbe conoscerci e confrontarci personalmente in occasione dell’evento di Credit Village il prossimo 22 Novembre…possiamo semplicemente prendere un caffè insieme: scrivici!

 

 

Asking price: pericoli e necessità per le valutazioni immobiliari

In questa calda estate abbiamo seguito le discussioni apparse sull’impiego degli asking price nelle stime immobiliari con  i pericoli e le necessità per le valutazioni. Si è discusso molto sull’utilizzo dei prezzi di offerta (asking price) degli immobili anziché i prezzi reali di compravendita.

Il loro impiego sembra essere entrato nella pratica valutativa anche grazie alla recente norma UNI 11612:2015 sulla “Stima del valore di mercato degli immobili” dove è previsto.

Abbiamo letto articoli che mettono in evidenza quali sono i pericoli nell’utilizzo di asking price nei rapporti di valutazione e nelle perizie, mentre altri protagonisti del settore vedono questo un caso tutto italiano dove “convivono posizioni dominanti e approssimazioni di necessità”.

Le maggiori perplessità manifestate sull’uso degli asking price che condividiamo è sulla verifica della veridicità dell’annuncio stesso, il prezzo potrebbe non essere reale, inoltre l’immobile nell’annuncio pubblicitario viene sinteticamente descritto e quindi poco utilizzabile per un confronto.

Questo metodo è stato definito:

“un escamotage per avere indicatori comparabili in modalità economica anche se scarsamente affidabile”

mentre alcuni consigliano di utilizzare i prezzi delle offerte di vendita stimando il differenziale tra questi e quelle di transazione viste le difficoltà di avere una raccolta dei dati comparabili se non con spese elevate.

Gli operatori del settore delle informazioni commerciali e del recupero crediti conoscono molto bene le caratteristiche delle banche dati a disposizione e ogni giorno constatano come i dati sono insufficienti e non del tutto corretti.
Risulta quindi opportuno dotarsi di procedure e applicativi che consentano non solo di reperire il dato ma che permettano anche una normalizzazione e un’elaborazione efficiente delle informazioni ottenendo una prima valutazione economica che tenga anche conto della sostenibilità economica del servizio.

L’esigenza di valutazioni immobiliari complete, veloci e massive è sempre maggiore alla luce di crediti secured in portafogli NPL.

Ed ecco che l’utilizzo di quotazioni OMI per i fabbricati e VAM per i terreni risultano una soluzione valida e di fondamentale supporto alle attività di valutazione pur riconoscendone delle limitazioni poiché questi valori non tengono conto delle reali caratteristiche dell’immobile trasferito come metratura, destinazione d’uso, anno di costruzione etc…

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