25 Settembre 2017

Asking price: pericoli e necessità per le valutazioni immobiliari

In questa calda estate abbiamo seguito le discussioni apparse sull’impiego degli asking price nelle stime immobiliari con  i pericoli e le necessità per le valutazioni. Si è discusso molto sull’utilizzo dei prezzi di offerta (asking price) degli immobili anziché i prezzi reali di compravendita.

Il loro impiego sembra essere entrato nella pratica valutativa anche grazie alla recente norma UNI 11612:2015 sulla “Stima del valore di mercato degli immobili” dove è previsto.

Abbiamo letto articoli che mettono in evidenza quali sono i pericoli nell’utilizzo di asking price nei rapporti di valutazione e nelle perizie, mentre altri protagonisti del settore vedono questo un caso tutto italiano dove “convivono posizioni dominanti e approssimazioni di necessità”.

Le maggiori perplessità manifestate sull’uso degli asking price che condividiamo è sulla verifica della veridicità dell’annuncio stesso, il prezzo potrebbe non essere reale, inoltre l’immobile nell’annuncio pubblicitario viene sinteticamente descritto e quindi poco utilizzabile per un confronto.

Questo metodo è stato definito:

“un escamotage per avere indicatori comparabili in modalità economica anche se scarsamente affidabile”

mentre alcuni consigliano di utilizzare i prezzi delle offerte di vendita stimando il differenziale tra questi e quelle di transazione viste le difficoltà di avere una raccolta dei dati comparabili se non con spese elevate.

Gli operatori del settore delle informazioni commerciali e del recupero crediti conoscono molto bene le caratteristiche delle banche dati a disposizione e ogni giorno constatano come i dati sono insufficienti e non del tutto corretti.
Risulta quindi opportuno dotarsi di procedure e applicativi che consentano non solo di reperire il dato ma che permettano anche una normalizzazione e un’elaborazione efficiente delle informazioni ottenendo una prima valutazione economica che tenga anche conto della sostenibilità economica del servizio.

L’esigenza di valutazioni immobiliari complete, veloci e massive è sempre maggiore alla luce di crediti secured in portafogli NPL.

Ed ecco che l’utilizzo di quotazioni OMI per i fabbricati e VAM per i terreni risultano una soluzione valida e di fondamentale supporto alle attività di valutazione pur riconoscendone delle limitazioni poiché questi valori non tengono conto delle reali caratteristiche dell’immobile trasferito come metratura, destinazione d’uso, anno di costruzione etc…

Vedi le soluzioni AIM Real Estate per arricchire i tuoi servizi informativi.

25 Settembre 2017

NPL Meeting 2017, workout e gestione del recupero

NPL Meeting 2017, workout e gestione del recupero

Onorati di essere stati presenti e seguire i lavori del NPL Meeting 2017, l’appuntamento annuale di Banca Ifis, straordinario evento per il panel dei relatori di alto livello, i temi trattati ma soprattutto per le analisi e gli spunti di riflessione che ci arricchiscono e ci aiutano a definire le future strategie aziendali.

Per le informazioni ufficiali dell’evento vi invitiamo a leggere il comunicato stampa ufficiale di Banca Ifis .

Vi proponiamo qui di seguito un focus sul tema dibattuto all’evento al quale noi siamo molto interessati: la gestione del recupero Npl è una nuova opportunità per le banche, è una vera e propria miniera d’oro.

Interessante analisi da parte degli Amministratori Delegati delle Banche che hanno illustrato le performance elevate dell’unità interna addetta alla gestione e al recupero dei crediti distressed: oltre il 50%.

Gli NPL quindi non rappresentano più solo un rischio se opportunamente gestiti.

Ormai le banche hanno lavorato per arginare il flusso in ingresso da crediti in bonis a deteriorati e ora si stanno concentrando sul workout , ovvero sul recupero.

“La buona gestione degli assets produce ottimi risultati rispetto alla vendita”

Gestire e recuperare il credito NPL sono le chiavi del cambiamento in essere negli istituti bancari italiani che stanno vedendo negli Npl un business interessante e reale, non più focalizzate solo sulla vendita dei crediti Npl e quindi la conseguente perdita, pagando il cosiddetto “costo dell’ignoranza” dovuto all’asimmetria informativa.
Ed ecco che nelle banche si stanno creando delle vere e proprie Npl Unit o Workout dove operano gli Asset Manager o gestori specializzati, le menti migliori per un’attività che fino a poco tempo fa veniva gestita dal back-office semplicemente seguendo la pratica.

“Le banche hanno spesso gestito le sofferenze come attività residuali”

Una delle domande più ricorrenti è stata: Come si organizzano i workout? 
I relatori hanno condiviso che la gestione non deve prevedere un’unica strategia operativa ma processi diversi e specializzati in base agli asset class e quindi per tipologia di credito.

Per vincere la sfida del work out degli Npl è necessario un modello che preveda il supporto dei “servicer specializzati” chiamati a “rinforzare” i processi con:

  • dati di qualità
  • sistemi informativi flessibili
  • persone qualificate

Per raggiungere dei buoni risultati le banche hanno dovuto ripensare alla propria organizzazione e ai processi, quindi le strutture interne di recupero crediti si sono rafforzate, stanno crescendo i servicer esterni di supporto ed è cresciuta anche la domanda da parte di investitori per comprare portafogli di crediti deteriorati.

E se a fine anno i giornali titoleranno che il problema dei crediti deteriorati è stato risolto…noi sappiamo che c’è molto ancora da lavorare! 😉

Per concludere, NPL Meeting di Banca Ifis è un appuntamento da non perdere!
Molto apprezzata è stata anche la sua formula sempre più innovativa, dai sondaggi interattivi, alla Web App per informazioni sempre aggiornate e l’interazione con la platea, fino ai piacevoli momenti ludici!

4 Luglio 2017

NPL sul mercato e nuove gestioni per i Servicer

In arrivo sul mercato altri NPL e nuove gestioni per i Servicer, ecco quello che si legge dalle notizie apparse pochi giorni fa sulle principali testate giornalistiche, dal salvataggio di Monte dei Paschi, Atlante 2 ha formalizzato l’offerta e dalla liquidazione delle due banche venete, gli NPL in carico al sistema bancario diminuiranno di circa 45 miliardi.

Ora inizia la parte migliore, i protagonisti saranno coloro che materialmente dovranno occuparsi del recupero e della gestione: praticamente i servicer e gli operatori attivi in Italia.

Banca d’Italia comunque rimane ferma sul punto che le banche sane devono migliorare la gestione degli Npl senza ricorrere alle vendite che sappiamo vedono protagonisti solo pochi compratori.

 

 

Ecco che gli operatori del settore recupero possono “dare la scossa” in questa area strategica al mondo bancario-finanziario: devono proporsi al fianco degli istituti per creare unità specializzate composte non solo da figure legali ma anche dai professionisti del recupero come lo sono le aziende italiane con Licenza.

Che cosa deve fare un’agenzia di recupero per aiutare la banca e migliorare la gestione Npl prima di far arrivare alla vendita?

La chiave di volta è il TEMPO!

Occorre puntare sul fattore tempo e scardinare il tipico atteggiamento dell’istituto che fino ad oggi aspettava per vedere se la situazione si sbloccava o intraprendeva procedure lunghe e poco efficienti.
Quindi è sempre più stringente la necessità da parte delle aziende di recupero di presentarsi agli istituti con processi e procedure che consentano un tempestivo aggiornamenti dei dati e delle posizioni.

Andrea Resti, professore dell’Universita’ Bocconi e consulente del parlamento europeo in materia di vigilanza bancaria conferma che:

“alle banche italiane verrà concesso un po’ di tempo, forse anche un anno per raggiungere gli obiettivi di riduzione concordati con la Bce, poi aumenterà la pressione”

Questo anno quindi sarà decisivo per uno sviluppo significativo del business recupero, giochiamocelo insieme!

La chiave vincente per le società di recupero è quella di avere una modalità strutturata, pianificata e permanente, che supporta una prassi, una metodologia, un progetto, un sistema di gestione.

Per essere uno dei protagonisti della rete per la gestione del recupero di Npl  è necessario proporsi al mercato con soluzioni innovative che consentano di configurare e disegnare la propria struttura operativa a “immagine e somiglianza” della banca, velocemente.

Solo attraverso opportuni framework è possibile proporsi per la gestione massiva delle indagine informative,  che consentano l’acquisizione di dati dalla rete dei corrispondenti che ciascun azienda di recupero ha sull’intero territorio, con informazioni strutturate ed integrabili con il sistema informativo bancario.

Solo così le società di recupero potranno contribuire fattivamente ad incrementare i tassi di recupero che le banche ottengono in proprio, con le loro soluzioni software e il loro personale specializzato.

 

WorkArea Provider, Information Management Platform  per gestire in modo massivo un portafoglio pratiche, effettuare processi di Due Diligence, configurare indagini personalizzate per tipologia di credito/pratica, automatizzare i flussi di richieste e risposte verso i fornitori, monitorare la qualità dei servizi prodotti dagli operatori e dai fornitori.

 

 

6 Giugno 2017

Il Remarketing immobiliare sarà il futuro?

La dismissione di portafogli immobiliari, o distressed asset, da parte delle banche è l’attività che più le impegna in questo periodo.

Ricordiamo l’annuncio di Unicredit che ha dismesso crediti per un valore lordo di 1,5 miliardi di euro attraverso un accordo con Sistemia, Yard, ItAuction per la commercializzazione e valorizzazione degli immobili provenienti da contratti di leasing risolti.

Il Remarketing immobiliare sarà il futuro?
Il Remarketing immobiliare, ossia l’acquisto di un immobile direttamente da una Banca, tra i cespiti ritirati a causa dell’insolvenza del debitore, può essere un’opportunità anche per il privato.

Con il d.lgs 72/2916 si è avuto anche nel nostro ordinamento i nuovi strumenti volti a facilitare lo smaltimento dell’enorme carico di procedure esecutive immobiliari e la vendita consensuale degli immobili con ipoteche.
Tutti questi nuovi strumenti che aiutano a ridurre i tempi di recupero sono B2B, cioè rivolti agli imprenditori, mentre per il privato/consumatore siamo in attesa delle disposizioni di attuazione che erano previste per febbraio 2017!

In attesa che venga colmato il vuoto normativo gli operatori di settore hanno affinato strumenti operativi stragiudiziali per essere più efficaci nel recupero dei crediti in sofferenza garantiti da beni immobili. L’obiettivo principale degli istituti, avallati anche dagli organismi di vigilanza, è di evitare il deprezzamento del bene a seguito dei diversi tentativi di vendita all’asta.

Ed ecco che il mercato si anima di società specializzate real estate e si ha la “nascita” di nuovi network professionali che puntano sul remarketing immobiliare con un’attività specialistica per la gestione e valorizzazione delle garanzie immobiliari attraverso la ricerca di soluzioni alternative alla gestione delle sofferenze bancarie non solo tramite le aste giudiziali.

Le attività di questi operatori indipendenti si esplicano in una promozione commerciale, nel fornire supporto finanziario all’acquirente e nella ricerca della soluzione abitativa alternativa al venditore.

Molti professionisti però si sono mostrati scettici sull’effettiva efficacia di queste attività nella riduzione delle esecuzioni, ma, concorderete con noi, che il cuore della questione su cui i servicer devono concentrarsi è l’asset immobiliare.

C’è sempre maggiore richieste di servizi strutturati ed integrati nei sistemi informativi dei clienti visti i volumi da gestire: Real Estate Solutions

6 Giugno 2017

L’industria del recupero 4.0 vede l’arrivo degli Npl

Dobbiamo iniziare a parlare di industria 4.0 anche nel recupero crediti alla luce dei numeri e delle performance del settore presentati in occasione del VII Rapporto Annuale Unirec. I dati illustrati ci spingono a fare delle riflessioni su come questo settore deve cambiare, deve evolvere perché temiamo “brutte” sorprese per il prossimo anno!

Partiamo da analizzare i volumi dell’affidato e le performance elaborate dal Centro Studi UNIREC grazie ai dati messi a disposizione dalle imprese associate.

Recupero Crediti

Come possiamo vedere le pratiche affidate sono diminuite ma gli importi di queste hanno avuto un incremento, è questo un primo segnale della presenza di NPL nelle pratiche affidate, un elemento che come è stato evidenziato in più occasioni ed ha determinato nuove situazioni da mettere all’attenzione degli imprenditori del settore.

Se scendiamo più nel dettaglio della composizione dei portafogli lavorati si vede che il 48% pratiche sono affidate da Banche e Finanziarie e rappresentano il 94% per l’ammontare degli importi…ecco ancora segnali dell’arrivo degli Npl!

Recupero Crediti Portafogli

 

E in merito alle performance?
Si fa più fatica a recuperare i crediti forse per la minore qualità delle pratiche affidate o semplicemente perché sta aumentando la quota degli Npl nelle pratiche affidate?

Recupero Crediti Performance

Nel Rapporto Unirec, per la prima volta, quest’anno sono stati scorporati i dati sugli NPLs, che incidono per il 38% sul valore totale dei crediti affidati.

ATTENZIONE – guardate le performance degli NPL come sono molto basse: il rapporto affidato/recuperato è solo del 2,3%.

Tutto questo evidenzia che gli NPL sono un prodotto più complesso che richiede una gestione diversa, occorre prevedere attività collaterali e il costo della gestione pratica è maggiore. Nel 2017, non dimentichiamoci, che il valore degli Npl nei portafogli affidati sarà inevitabilmente in aumento, si stima un incremento del 15%.

Altro elemento chiave emerso dalla presentazione sul quale desideriamo portare l’attenzione delle aziende del settore è la riduzione drastica dell’utile totale del 35%, siamo passati dal 21,9 al 14,1, malgrado un leggero aumento dei ricavi e delle provvigioni.

Ed ecco che le riflessioni ci son d’obbligo: occorre intervenire perché il sistema “azienda-recupero” non rischi il “collasso”…“se fai sempre le stesse cose otterrai sempre gli stessi risultati “ diceva un certo Albert Einstein

Non è più sufficiente reperire persone competenti da inserire nel team ma occorre migliorare i processi inserendo la tecnologia!…queste le considerazioni che sono state fatte dal relatore e che noi condividiamo a pieno 😉

Tutto questo è ancora più stringente se pensiamo che anche le linee guida BCE rivolte alle banche avranno un impatto nella selezione delle aziende di recupero, insomma il sistema bancario è chiamato ad applicare le migliori strategie di recupero interno e in outsourcing.
La scelta delle società di recupero da parte delle mandanti si baserà sempre più sulla robustezza del sistema informativo e con una gestione in ottica di impresa.

Sicuramente con l’arrivo sempre maggiore degli NPL occorre industrializzare il processo di valutazione e di gestione, occorre evolversi, come hanno affermato  Francesco Barelli Terrizzi di MBCredit Solutions e  Gianluigi Benetti di Pwc. Inoltre, la base informativa è fondamentale per fare strategia, i dati devono essere gestiti in modo efficiente ed efficacie per creare economie di scala e quindi per ridurre i costi e aumentare marginalità.

Il panel dei relatori hanno concordato all’unanimità che occorre rivedere i processi per le pratiche Npl dove sono fondamentali i dati e le persone per un’analisi attenta e soprattutto queste pratiche non possono passare subito all’esazione.

Perchè un azienda di recupero possa essere interessante agli occhi della mandante e, perché no, anche ai fondi esteri che cercano specializzazioni come abbiamo visto dalle ultime acquisizioni sul mercato, più relatori hanno suggerito di puntare su:

  • capitale umano

  • capitale tecnologico

Ed ecco che possiamo introdurre anche nel nostro settore il concetto di Industry 4.0, non perché è un termine di moda ma perché si sposa molto bene alle esigenze di questo particolare momento storico:

Industry 4.0 indica una tendenza dell’automazione industriale che integra alcune nuove tecnologie produttive per migliorare le condizioni di lavoro e aumentare la produttività e la qualità produttiva degli impianti…tutte le strutture che permettono, in modo collaborativo, di integrare le aziende (fornitore – cliente) tra loro e con le strutture esterne

Fonte: Wikipedia

L’innovazione funziona solo se ci permette di ri-pensare i processi e di trasformare radicalmente la nostra organizzazione per essere più competitivi.

Siamo a vostra disposizione per un confronto sul livello di innovazione della vostra azienda!

Per trasformare i propri processi e monitorarli: WorkArea Provider

Vogliamo concludere con l’affermazione fatta da Andrea Clamer, Responsabile Area NPL BANCA IFIS che ha dichiarato: “Banca Ifis è una realtà in continua evoluzione e con investimenti importanti indirizzati alla tecnologia e alla digitalizzazione dei processi anche nell’Area NPL. Tra queste innovazioni, a livello di settore, mi piacerebbe vedere l’applicazione degli Analytics negli Npl“.

In sintesi, serve quindi una più profonda comprensione delle informazioni per fare previsioni utili allo sviluppo futuro ed evoluzione della situazione.

Stay tuned!

5 Aprile 2017

Le inadempienze probabili

Il tema delle inadempienze probabili ossia quei crediti che si trovano a metà strada tra i crediti in bonis e crediti non performing è di estremo interesse non solo per il mondo bancario ma anche per le agenzie di business information e di recupero crediti, vediamone insieme i motivi.

Come è noto, Banca d’Italia, per recepire la normativa europea, ha adottato una nuova classificazione definita inadempienze probabili, i cosiddetti unlikely to pay (Utp). La BCE (Banca Centrale Europea) con le Linee Guida, entrate in vigore dal 20 marzo, pone molta attenzione a questa categoria e invita gli istituti di credito a gestire in modo proattivo le inadempienze probabili.

Il credito quindi non va più solo “recuperato” ma gestito con una strategia di contenimento del rischio attraverso un processo di valutazione e gestione efficiente e con opportuni strumenti di presidio.

Anche se “nel 2015 il tasso di conversione da Utp a sofferenza è stato del 22%, in netto calo dal 35% del 2014 e addirittura dal 49% del 2009.

“Gli unlikely-to-pay non tornano performing da soli, serve una gestione proattiva senza la quale una rilevantissima porzione è destinata a diventare sofferenza”

Fonte: Studio Katia Mariotti associate partner di PwC

 

Questa attenzione è motivata anche dall’entrata in vigore dal 2018 della rivoluzione contabile che coinvolge il mondo bancario, che prevede l’introduzione dei nuovi principi contabili Ifrs 9, in sostituzione degli gli Ias 39, dove si dovrà effettuare una valutazione della rischiosità dei crediti in un’ottica prospettica (forward looking). In sintesi, viene richiesto agli istituti di credito di effettuare accantonamenti basati sulle perdite attese (ai primi segnali di anomalie e problemi finanziari) e non più su quelle effettivamente registrate.

Il rischio quindi, a cui andiamo incontro è che “una quantità di crediti classificati oggi performing rischi di diventare NPL.

Uno studio congiunto Experian-Cerved , anticipato lo scorso luglio da MF – Milano Finanza, calcolava che circa il 16% dei prestiti alle imprese e circa il 6% di quelli ai privati oggi in bonis sono da considerare “underperforming”, secondo la nuova classificazione Ifrs9.

 

 

Da tutte queste novità normative nascono nuove opportunità per il nostro settore della business information che viene chiamato a supportare gli istituti di credito nella gestione di queste posizioni con strumenti che permettano di individuare in anticipo un’eventuale variazione del merito di credito e valutare anche quei crediti buoni a metà che potrebbero tornare buoni.

Sono necessari quindi servizi che consentano la segmentazione dei crediti e soprattutto soluzioni per valutare le potenzialità di ogni singola posizione. Puoi arricchire la tua offerta di servizi alla banche con il nostro Bilancio Catastale!

 

28 Febbraio 2017

Immobili: le novità sulle valutazioni e sui tassi di recupero

Immobili: le novità sulle valutazioni e sui tassi di recupero
Nel mese di Febbraio sono state moltissime le novità che hanno come oggetto il mercato immobiliare, dalle valutazioni immobiliari ai tassi di recupero dei crediti NPL per gli istituti bancari e finanziari.

Iniziamo dalla notizia più recente che abbiamo letto sui maggiori quotidiani:

più del 90 per cento delle perizie non risultano corrette
con un disallineamento fra il 60 e il 90%

Fonte: Studio di Inarcheck

Sono questi i dati emersi nel convegno del 7 febbraio scorso a Milano, organizzato dal Consiglio Nazionale Geometri dove è stato lanciato l’allarme sulla correttezza di molte perizie immobiliari.

Ed ecco che Il problema degli NPL, Non Performing Loans, in pancia alle banche italiane, rappresentati dal 40 per cento garantiti dal mattone, nasce anche dalle cattive valutazioni del passato sugli asset forniti come garanzia. Ad oggi risulta che le banche italiane hanno un portafoglio di mutui garantiti da 365 miliardi di immobili.

Pensiamo a che impatto questi errori hanno sui bilanci degli istituti di credito.

Un dato allarmante che evidenzia quanta strada vi sia ancora da fare!

Molte associazioni danno la responsabilità allo scarso dialogo tra l’addetto fidi e i tecnici delle valutazioni…ma attenzione prima di giungere ad una conclusione di questo tipo occorre riflettere su altri elementi…seguiteci!

Siamo giunti al resoconto della consultazione delle “Disposizioni di vigilanza per le banche” (Circolare n. 285) e delle “Disposizioni di vigilanza per gli intermediari finanziari” (Circolare n. 288) dove le numerose associazioni e enti hanno partecipato attivamente alle osservazioni e contestazioni. Molte sono state le pressioni fatte dalle diverse associazioni ma i punti focali che sono emersi ve li evidenziamo qui di seguito:

1) In merito agli standard per la valutazione degli immobili ha sancito la responsabilità di banche ed intermediari della scelta degli standard per la valutazione, non prevedendo l’obbligo di dotarsi di standard ma semplicemente di attivarsi con “standard affidabili…”

2) Le banche dati OMI sono prese in considerazione da banche e intermediari ai fini delle
successive verifiche del valore degli immobili (i.e. monitoraggio nel continuo). Resta, in ogni caso, impregiudicata la possibilità anche in capo ai periti di utilizzare tali banche dati come ausilio in sede di valutazione degli immobili. Anche se non sono preclusi l’utilizzo di altri indicatori oltre ai valori contenuti nella banca dati OMI.

Banca d’Italia riconosce la validità della banca dati OMI!!!

Quindi, in estrema sintesi, la banca dati OMI può essere usata per monitorare le variazioni e incidere sul valore, anche se conosciamo i limiti e non togliendo l’importanza della perizia e del sopralluogo. Per una visione completa vi consigliamo di accedere al documento.

A tutte queste novità si aggiunge la nota di Banca d’Italia in merito ai tassi di recupero del sistema bancario italiano con dati provenienti dalla Centrale Rischi.
Tra 2009 e 2015 i tassi di recupero delle banche si sono ridotti dal 60% al 45% sui crediti assistiti da garanzie reali e dal 40% al 30% sugli altri. Non a causa della crisi, ma per l’aumento di posizioni chiuse mediante cessioni sul mercato, che evidenziano tassi di recupero più bassi di quelle chiuse in via ordinaria.
Il tasso di recupero, infine, decresce con l’aumentare dell’anzianità delle posizioni chiuse.


Non sorprende particolarmente che i tassi di recupero dei crediti assistiti da garanzie reali siano più elevati rispetto a quelli di altre posizioni (55% vs. 36%), né che il recupero sia più semplice presso le famiglie che presso le imprese non finanziarie (53% vs. 40%).

Fonte: Documento Banca d’Italia

Arriviamo alle conclusioni!
Sicuramente è importante il dialogo tra chi in banca si occupa dei fidi e i tecnici delle valutazioni ma nella valutazione immobiliare si aprono nuove opportunità anche per noi:  servicer della Business Information che dobbiamo far conoscere agli istituti nuovi servizi immobiliari che li supportino anche nella fase di pre-concessione fido come il Bilancio Catastale.

Infine per gli NPL garantiti da immobili cosa possono fare le banche?

L’importanza delle valutazioni è anche sancita dalle guidelines EBA attualmente in consultazione che si attendono definitive tra qualche mese.
Comunque le banche devono ovviamente attrezzarsi per massimizzare i recuperi e migliorare le performance, ed ecco che noi partner possiamo aiutarli nel definire il migliore mix tra gestione in house e esternalizzazione ed infine cessione al mercato.

 

25 Gennaio 2017

Gli NPL e le novità della Giustizia Digitale

Gli NPL e le novità della Giustizia Digitale di questo primo mese dell’anno ci faranno dimenticare il 2016 ormai trascorso con le notizie sulle sofferenze bancarie sempre sulle prime pagine?
L’Autorità Bancaria Europea (EBA) ha pubblicato l’aggiornamento trimestrale del documento “Risk Dashboard” che identifica i rischi principali e le vulnerabilità del settore bancario europeo e l’ Italia ha il Npl ratio a 16,4%, uno dei peggiori in Europa

Le masse di crediti deteriorati, ad oggi calcolata in circa 200 miliardi di euro, non state gestite in modo efficiente dagli istituti bancari ed ora rischiano di doverli cedere a prezzi appetibili per il mercato, quindi svalutati.

Vediamo come i recenti interventi legislativi possono contribuire ad una migliore trasparenza e alla riduzione delle tempistiche e auspichiamo poi che il tutto si traduca in un impatto positivo sugli indici di recupero.

Il 13 gennaio è iniziata la sperimentazione del “Portale delle vendite pubbliche”, il marketplace unico per la pubblicazione e la messa in vendita dei beni mobili e immobili di tutte le procedure concorsuali pendenti sul territorio nazionale istituito come indicato nel decreto n. 83 dell’estate 2015. Tutte le vendite giudiziarie saranno disponibili in un’unica area web gestita dal Ministero della Giustizia superando l’attuale frammentazione.
Il cittadino, l’utente, il potenziale acquirente avrà così un solo sito ove ricercare informazioni sulle aste.
Portale Vendite Pubbliche

Si costituisce così un database storico di tutti i dati delle procedure a beneficio della valutazione delle garanzie dei crediti non performing!
Di ciascun bene saranno disponibili, così sembra, i documenti obbligatori come perizia, avviso e ordinanza, fotografie, planimetria, etc..

Altra nota da evidenziare è l’inserimento dell’esito di una procedura, se reso obbligatorio, saranno informazioni preziose a livello statistico! Basti pensare a conoscere se il creditore rinuncia alla procedura, se viene estinta per infruttuosità o se si giunge all’aggiudicazione e con quale prezzo. Abbiamo usato il condizionale perché dalla presentazione del Ministero non è chiaro questo punto, comunque concorderete con noi che il portale potrà diventare così una vetrina degli immobili dove poter trovare moltissimi dati preziosi per future valutazioni, basti pensare al valore di perizia, alla data e al prezzo di vendita.

Il portale delle vendite pubbliche costituisce uno dei pilastri del sistema “Com. Mon” Competition Money, il sistema che prevede l’utilizzo di una moneta virtuale (bitcoin) con cui sarà possibile comprare beni in garanzia di Npl in procedura.

Come ha dichiarato il ministro della Giustizia, Andrea Orlando, il progetto sarà operativo una volta partito il marketplace elettronico dei beni oggetto di procedura e il registro elettronico dei creditori.

L’idea di base del sistema Com. Mon. è

“che i creditori possano spendere, nell’acquisto dei beni messi in vendita sulla piattaforma elettronica, i crediti non performing che abbiano una ragionevole attesa di soddisfazione. Quei crediti dovranno essere assistiti da una certificazione di capienza fornita da un’autorità di nuova costituzione che ne consentirà la spendibilità e soprattutto che definirà volta per volta il corretto rapporto di conversione dei crediti in moneta virtuale”.

Quindi le banche creditrici potrebbero utilizzare in prima persona i loro Common oppure cedere a clienti privati, da loro finanziati con un mutuo, pacchetti di Common appunto da spendere online per acquistare immobili, beni strumentali o di consumo, il tutto a prezzi d’occasione, trattandosi di beni in vendita nell’ambito di procedure concorsuali.

A tutte queste novità ricordiamo anche il progetto del super archivio delle sofferenze di Banca d’Italia che prevede di organizzare in modo uniforme i crediti deteriorati e consentire agli acquirenti di effettuare una valutazione in tempi brevi e più vicina alla realtà. Ad oggi purtroppo non è ancora pronto, il direttore generale Salvatore Rossi ha dichiarato che occorrono ancora due mesi!

I servicers in questo scenario, sono confermati come figura strategica poiché queste sofferenze devono essere gestite anche con specializzazioni soprattutto nelle operazioni di cessione di portafogli di crediti ipotecari, i secured.

Certo per misurare i benefici di tutti questi cambiamenti e innovazioni dobbiamo attendere mesi, meglio anni e fare un bilancio che ci auguriamo possa essere positivo!

 

3 Ottobre 2016

Non tutti gli NPL sono uguali!

Non tutti gli NPL sono uguali!

Così l’ad di Prelios Credit Servicing ha affermato durante il suo intervento al convegno di Banca Ifis.
“Il prezzo dipende dal sottostante: se non conosci il sottostante, non sai se puoi venderlo bene. E l’agenzia di rating dove non ha informazioni taglia

Anche nel mondo secured abbiamo fatto trade dal 5% all’85% del prezzo”

E’ da queste affermazioni che vogliamo fare delle riflessioni insieme!

A differenza di quello che si pensa, gli NPL Secured, garantiti da garanzia reale, sono un investimento molto sicuro, poiché il credito è garantito da un valore vero e tangibile: l’immobile!

Negli ultimi mesi i players di settore mostrano sempre più interesse per i crediti Secured che in questi anni non sono stati praticamente ceduti, la maggior parte dei crediti deteriorati che si vendono nel mercato sono rappresentati da crediti al consumo.

Dalle analisi di Banca d’Italia nel nostro paese l’incidenza media dei crediti assistiti da garanzia reale o personale sul totale delle esposizioni deteriorate è del 67% e se si considerano i soli mutui residenziali erogati alle famiglie, l’importo assistito da garanzie di tipo reale è ben del 94% . (Fonte Banca d’Italia: Quanto valgono i crediti deteriorati)

Purtroppo il motivo principale per il quale Npl Secured non sono stati ceduti è la difficoltà a fare due diligence per la mancanza di dati sulle garanzie. Le banche ad oggi non effettua una gestione corretta degli immobili a garanzia, occorre una migliore qualità della documentazione per una segmentazione del portafogli.
Ed ecco che occorre sostenere le banche nella riorganizzazione dei loro portafogli di Npl prima che questi vengano proposti per la vendita, tutto questo permetterà, non solo di ridurre il gap tra “prezzo di acquisto” e “prezzo di vendita” ma consentirà anche di facilitare la ripresa del mercato immobiliare.

Ormai ogni giorno leggiamo nuovi annunci di banche che preparano la cessione di nuovi pacchetti di crediti deteriorati spinte dalla necessità di cedere le sofferenze per pulire i bilanci e non rischiare il collasso. La lista si allunga sempre più, pure il mondo del credito cooperativo inizia le operazioni di cessione.

Così si stanno facendo strada nuove professioni come gli asset manager dei crediti deteriorati, i quali attraverso l’analisi delle posizioni in gestione scelgono le strategie di recupero e quindi la valorizzazione dei crediti affidati da banche e investitori.

Inoltre stanno partendo nuove gare di appalto di banche pronte a cedere gli NPL tramite le garanzie statali, le Gacs (lo Stato garantisce una o più tranches di senior bond della cartolarizzazione con un rating a livello d’investimento, ricevendo in cambio il pagamento di una commissione periodica versata al Tesoro e calcolata come percentuale sull’ammontare garantito). Dovranno quindi  essere scelti i servicer che si occuperanno della gestione delle sofferenze future, elemento fondamentale nella struttura dell’operazione poiché le agenzie di rating assegnano un voto in base alla valutazione delle curve di recupero dei crediti.
Ed ecco che la collaborazione e le partnership con gli Info provider e le società di Informazioni Commerciali si rende fondamentale per condividere competenze, esperienza e nuovi strumenti informativi con i quali poter profilare il debitore con i suoi assets reddituali e patrimoniali.

12 Luglio 2016

Recupero crediti, si può comprare NPL ma attenzione

Recupero crediti, si può comprare NPL ma attenzione a stare dentro ad alcuni binari per non incorrere nel pericolo più grande: l’esercizio abusivo dell’attività finanziaria!

Il 23 giugno a Roma all’evento StopSecret, ci siamo confrontati su questo tema per capire come le società di recupero possono acquistare i crediti in sofferenza, quali sono le eccezioni e dove sono le criticità del mercato dei Non Performing Loans che in Italia stenta a partire.

Innanzi tutto, con il DM 53 del 2015 del MEF si è introdotta una nuova definizione di “attività di concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma” e vi è ben specificato come l’acquisto a titolo oneroso di crediti è un attività finanziaria. Vi è però una ECCEZIONE, non è attività finanziaria l’acquisto a titolo definitivo da parte di società titolari della licenza (nota bene: non soggetti) per l’attività di recupero stragiudiziale di crediti ai sensi dell’articolo 115 del Testo Unico delle leggi.

Tutto questo però devo soddisfare tre fondamentali condizioni, come illustrato dettagliatamente dall’avv. Marco Recchi:

  1. i crediti sono acquistati a fini di recupero e sono ceduti da banche o intermediari finanziari..classificati in sofferenza (no incagli)
  2. l’importo dei crediti acquistati non deve superare l’ammontare complessivo del patrimonio netto interamente versato (vedi Nota Unirec del 4/08/2015)
  3. il recupero dei crediti acquistati avviene senza la stipula di nuovi contratti di finanziamento con i debitori ceduti…senza la modifica delle condizioni contrattuali

Ed ecco qui una grande differenza tra acquirenti con licenza ex art.106 TUB e quelli con licenza ex art.115 TULPS!

Quindi cosa cambia per un debitore se viene “acquistato” da una nuova 106 o da una 115?

Le nuove 106 sono conferenti nella centrale rischi, ossia se acquistano crediti devono continuare a segnalare i soggetti che hanno un debito verso il sistema creditizio e finanziario, mentre le 115 non lo sono. Il debitore quindi nel primo caso continua ad essere visibile ossia se si presenta ad una banca per accedere al credito queste informazioni saranno disponibili mentre nell’altro caso no. Quindi per i consumatori é molto diverso trovarsi nella prima o seconda situazione, la cosa strana è che le associazioni dei consumatori ad oggi non hanno ancora detto niente….attendiamo novità e aggiornamenti!

Altro punto cruciale previsto nel D.Lgs. 141, le nuove 106 si possono avvalere degli agenti in attività finanziaria per consulenza, e ristrutturazione debiti e gestione dei crediti. Quindi possono negoziare nuovi contratti e sostituire l’obbligazione precedente mentre l’attività che può svolgere una 115 deve rimanere nel perimetro del recupero crediti, può solo giungere a saldo straccio, rateizzazione ma mai a a nuova obbligazione (vedi condizione n.3)

Per vedere come si evolverà il mercato occorre aspettare gli esiti delle richieste fatte dalle società per diventare 106 (domande chiuse a febbraio) che tra settembre e dicembre riceveranno le risposte definitive.

Infine dall’avv. Marco Recchi sono state fornite delle soluzioni operative per le società 115:
Recchi

E mentre il mercato degli NPL non decolla vi invitiamo a fare delle riflessioni sulle principali motivazioni di questo come evidenziato nell’articolo di Riccardo Tedeschi, senior specialist di Prometeia e professore a contratto presso l’Università di Bologna, che ricapitola in maniera chiara ed esaustiva i nodi principali che sono alla base del cosiddetto spread bid/ask – la distanza tra il prezzo al quale gli operatori finanziari sarebbero disposti a vendere le sofferenze ed il prezzo al quale gli investitori sarebbero disposti a pagarle – articolo completo.

Ecco che ritorna il punto chiave: la mancanza di un adeguato set di informazioni per favorire la trasparenza sul sottostante oggetto di compravendita e sui tempi di recupero.

Punto cruciale sul quale lavorare!

Occorre aumentare il valore dei crediti con due diligence più veloci e curate. Vedi