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La Blockchain cambierà il Catasto?

La notizia che forse la Blockchain cambierà il Catasto ci ha incuriosito e vogliamo condividere: quando si parla di immobili e di tecnologia, noi di AIM siamo sempre molto attenti!

Il Catasto svedese testerà per la prima volta la blockchain nella vendita di immobili.
L’autorità competente prevede di condurre la prima transazione, mediante il sistema blockchain, nei prossimi mesi.

Pensate che sia una fake news?
Non è così, in Svezia dichiarano di essere già pronti con la struttura di gestione delle operazioni immobiliari e stanno cercando i primi volontari che desiderano vendere e acquistare casa (Fonte: L’articolo di Shefali Anand per il Wall Street Journal).

Oltre a non essere una bufala, non dobbiamo considerarli neppure dei marziani perché hanno ben chiaro quali vantaggi avranno da questa innovazione: hanno dichiarato che la registrazione e il trasferimento dei titoli sarà più veloce, si passerà da un tempo medio di mesi a giorni…c’è chi dice anche ore. Una bella rivoluzione!

La banca dell’acquirente potrebbe emettere il prestito sulla base di questo contratto e concederlo più rapidamente…

Fonte: Rapporto ufficiale sul progetto Lantmäteriet.

La nuova tecnologia blockchain (catena a blocchi – è un registro aperto e distribuito che può registrare le transazioni tra due parti in modo sicuro, verificabile e permanente) ormai  in molti pensano che possa riscrivere il modo di gestire le transazioni sul web rendendole molto più sicure e anti-hacher.

Mentre nel resto del mondo stanno già lavorando concretamente con questa nuova tecnologia informatica in Italia siamo ancora fermi a fare delle ipotesi di utilizzo nella tenuta dei registri pubblici della PA, dai registri catastali ed immobiliari al registro imprese.

News dal mondo:
– Negli Stati Uniti è già dal 2016 che è partito un progetto per testare la creazione di estratti del catasto digitali mediante blockchain.
– In India, lo stato dell’Andhra Pradesh sta sviluppando una soluzione basata su blockchain per registrare le proprietà immobiliari.
– Nella Repubblica di Georgia, già dal 2017 l’Agenzia nazionale del registro pubblico archivia atti di compravendita di immobili e registrazioni di mutui su una struttura blockchain.

Nel nostro Paese c’è una proposta veramente interessante ed è quella di creare una blockchain parzialmente pubblica per incentivare a trascrivere anche le promesse di vendita e i compromessi che ad oggi non vengono quasi mai trascritti in conservatoria. Sulla piattaforma quindi far accedere gli agenti immobiliari, piattaforme immobiliari e i notai dove poter registrare i preliminari e il pubblico deve avere la possibilità di verificare lo stato di un certo immobile in tempo reale.

Noi crediamo che la a tecnologia delle blockchain non è destinata a scomparire ma ci offrirà nuove opportunità interessanti.

Stay tuned e seguici su -–> Real Estate Solutions di AIM

Le garanzie immobiliari alle REOCO per una gestione proattiva ed efficiente

Banca d’Italia ha avviato la consultazione pubblica sulle nuove disposizioni di vigilanza in materia di investimenti in immobili dove si delineano le attività per una gestione proattiva ed efficiente delle garanzie immobiliari. Siamo in attesa delle osservazioni degli istituti che devono pervenire entro la deadline del 18 maggio 2018!

Le nuove disposizioni mirano a favorire una gestione più proattiva ed efficiente delle garanzie immobiliari e a favorire il migliore e più rapido realizzo degli immobili acquisiti per finalità di recupero crediti; si inseriscono nel più ampio filone di iniziative volte a favorire la riduzione dello stock dei crediti deteriorati (Non-Performing Loans – NPL) delle banche italiane, con particolare focussui crediti assistiti da garanzie immobiliari.

Disposizioni di VIGILANZA

La cosa sarà sicuramente da monitorare perché con questa consultazione verranno definite tutte le modalità per favorire l’efficienza e la rapidità del processo di recupero degli NPLs, in particolare attraverso l’acquisizione – diretta o indiretta, attraverso società specializzate – degli immobili posti a garanzia.

Il documento inoltre fornisce specifiche indicazioni, ispirati a Real Estate Owned Company (REOCO)e alle migliori prassi di mercato, in materia di , strumento utile per promuovere il buon esito delle procedure esecutive e delle aste immobiliari nonché la gestione professionale degli immobili eventualmente acquisiti, in una prospettiva di ottimizzazione dei tempi e dei valori di recupero.

Con queste Disposizioni, si istituzionalizza una gestione dei crediti ipotecari tramite ReoCo perché queste società immobiliari sono specializzate, competenti nell’analisi dei diversi asset class con la definizione di modelli di business diversi per raggiungere come obiettivo principale quello di garantire i flussi di recupero previsti dal business plan definito.

Si conferma così l’enorme interesse da parte dell’azienda di “conoscere” l’immobile a garanzia, la storia di questo fino allo stato attuale per poter decidere la migliore gestione.
Ed ecco che le società di informazioni e recupero sono chiamate a creare un fascicolo elettronico dettagliato dell’immobile oggetto di garanzia con nuovi strumenti e soprattutto garantire l’integrazione nei sistemi informativi degli istituti e delle “nuove” società ReoCo.

Per soddisfare questa esigenza, AIM ha arricchito i propri servizi con la Visura Catastale Storica di terreni e fabbricati in modalità strutturata XML. Con questa modalità tutte le informazioni sono predisposte ad essere inserite nelle strutture dati della ReoCo.
Le variazioni catastali evidenziate nella storia dell’immobile, dai dati dei precedenti proprietari, dei frazionamenti, delle particelle soppresse, consentono di creare un consistente “fascicolo elettronico” che descrive lo stato attuale degli immobili….Grazie a queste informazioni anche gli atti di conservatoria relativi all’immobile saranno di semplice associazione —>  Richiedi info

Gli NPL e i segreti svelati

Gli NPL e i segreti svelati!

Sono due i principali temi discussi nel settore bancario-finanziario nell’ultimo mese, sui quali desideriamo focalizzarci:

  1. determinare la corretta “valorizzazione” dei portafogli Npl per ridurre l’asimmetria informativa e il pricing gap che vi è su questi portafogli, in particolare sui crediti secured
  2. ridurre la generazione dei crediti NPL migliorando la gestione dei crediti performanti

Con la consultazione pubblica di addendum alle Linee Guida della Banca Centrale Europea il 4 ottobre scorso, si introduce un nuovo meccanismo di accantonamenti definito “rivoluzionario” che prevede maggiori oneri patrimoniali per le banche che saranno costrette a eseguire accantonamenti pari al 100% del valore dei crediti deteriorati. Tutto questo fa ipotizzare un incremento del numero di operazioni di cessione con conseguenze negative sul prezzo effettivo di cessione che gli investitori saranno disposti a pagare.

Purtroppo l’evoluzione normativa in merito sembra portare più potere in mano ai potenziali buyer di NPL

 

Si rende, quindi,  sempre più stringente per le banche attribuire il valore economico di questi asset deteriorati per capire e valutare se intraprendere o meno la strada della cessione.

Altro segreto svelato in questi giorni, è che le banche devono spostare il focus, non più solo sulle valutazioni degli Npl,  ma investire in nuove soluzioni per affinare la valutazione al momento dell’erogazione ed attivare il monitoraggio degli asset sottostanti.

La banca deve lavorare di più sul credito  performante, insomma mettere più attenzione sul credito quando ancora non è passato in uno stato patologico!

Di sicuro porre maggiore attenzione durante la fase di erogazione permetterà di “ridurre” l’arrivo di nuovi Npl.

Per questo l’istituto sicuramente necessita di informazioni tempestive e di qualità, normalizzate e aggregate con le diverse fonti dati a disposizione. Dobbiamo quindi concentrarci su sistemi di “data quality” per consentire all’operatore bancario di avere tutte le informazioni in tempo reale e svolgere una pre-valutazione, senza dover subito intraprendere istruttorie complesse e costose.

Dopo aver delineato e scoperto i segreti, possiamo dire che noi di AIM abbiamo strumenti e soluzioni ce rispondono a queste necessità! Approfondisci BILANCIO CATASTALE, per verificare on-line le proprietà (immobili e terreni) di un soggetto con un primo valore di stima.

Ci piacerebbe conoscerci e confrontarci personalmente in occasione dell’evento di Credit Village il prossimo 22 Novembre…possiamo semplicemente prendere un caffè insieme: scrivici!

 

 

Asking price: pericoli e necessità per le valutazioni immobiliari

In questa calda estate abbiamo seguito le discussioni apparse sull’impiego degli asking price nelle stime immobiliari con  i pericoli e le necessità per le valutazioni. Si è discusso molto sull’utilizzo dei prezzi di offerta (asking price) degli immobili anziché i prezzi reali di compravendita.

Il loro impiego sembra essere entrato nella pratica valutativa anche grazie alla recente norma UNI 11612:2015 sulla “Stima del valore di mercato degli immobili” dove è previsto.

Abbiamo letto articoli che mettono in evidenza quali sono i pericoli nell’utilizzo di asking price nei rapporti di valutazione e nelle perizie, mentre altri protagonisti del settore vedono questo un caso tutto italiano dove “convivono posizioni dominanti e approssimazioni di necessità”.

Le maggiori perplessità manifestate sull’uso degli asking price che condividiamo è sulla verifica della veridicità dell’annuncio stesso, il prezzo potrebbe non essere reale, inoltre l’immobile nell’annuncio pubblicitario viene sinteticamente descritto e quindi poco utilizzabile per un confronto.

Questo metodo è stato definito:

“un escamotage per avere indicatori comparabili in modalità economica anche se scarsamente affidabile”

mentre alcuni consigliano di utilizzare i prezzi delle offerte di vendita stimando il differenziale tra questi e quelle di transazione viste le difficoltà di avere una raccolta dei dati comparabili se non con spese elevate.

Gli operatori del settore delle informazioni commerciali e del recupero crediti conoscono molto bene le caratteristiche delle banche dati a disposizione e ogni giorno constatano come i dati sono insufficienti e non del tutto corretti.
Risulta quindi opportuno dotarsi di procedure e applicativi che consentano non solo di reperire il dato ma che permettano anche una normalizzazione e un’elaborazione efficiente delle informazioni ottenendo una prima valutazione economica che tenga anche conto della sostenibilità economica del servizio.

L’esigenza di valutazioni immobiliari complete, veloci e massive è sempre maggiore alla luce di crediti secured in portafogli NPL.

Ed ecco che l’utilizzo di quotazioni OMI per i fabbricati e VAM per i terreni risultano una soluzione valida e di fondamentale supporto alle attività di valutazione pur riconoscendone delle limitazioni poiché questi valori non tengono conto delle reali caratteristiche dell’immobile trasferito come metratura, destinazione d’uso, anno di costruzione etc…

Vedi le soluzioni AIM Real Estate per arricchire i tuoi servizi informativi.

Bitcoin per le compravendite di immobili

In Italia ora è disponibile una nuova ed innovativa offerta di pagamento nel settore delle compravendite di immobili,i Bitcoin definita la «la moneta del futuro» può essere usata per comprare casa!

Questa notizia è apparsa sui principali quotidiani, ha viaggiato in rete per alcune settimane e ci ha incuriosito.

Sarà una vera rivoluzione per il mercato immobiliare?

L’annuncio è stato fatto da una società del settore immobiliare, il Gruppo Barletta, per la prima volta in Italia è possibile pagare con la moneta virtuale l’acquisto della casa, ossia i 123 appartamenti di un edificio riqualificato nel quartiere San Lorenzo a Roma.

La proposta è molto interessante perché per incentivare l’iniziativa sono previsti significativi risparmi nelle spese notarili e di agenzia che sono a carico del costruttore, i risparmi che si ipotizzano tra i 15.000 e i 45.000 euro in base alla tipologia di immobile acquistato.

Facciamo un passo indietro, il Bitcoin è una moneta “virtuale”, o meglio “criptovaluta”, utilizzata come “moneta” alternativa a quella tradizionale avente corso legale emessa da una Autorità monetaria.

Questa moneta digitale è stata inventata nel 2008 da uno sconosciuto (noto con lo pseudonimo di Satoshi Nakamoto) e nel tempo ha dimostrato una forte volatilità e quindi sembrava decadere il sogno di un sistema finanziario perfetto.

Oggi il valore di un Bitcoin è di 1.146 dollari e ci sono molti possessori di Bitcoin pronti ad investire questo patrimonio.

L’annuncio non è una bufala o fake ma una realtà resa possibile a seguito della risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del settembre scorso, che ha di fatto riconosciuto i Bitcoin come una valuta straniera, rendendo quindi possibile usarla in un atto notarile.

“La circolazione dei Bitcoin, quale mezzo di pagamento si fonda sull’accettazione volontaria da parte degli operatori del mercato che, sulla base della fiducia, la ricevono come corrispettivo nello scambio di beni e servizi, riconoscendone, quindi, il valore di scambio indipendentemente da un obbligo di legge….

…si ritiene che l’attività di intermediazione di valute tradizionali con Bitcoin, svolta in modo
professionale ed abituale, costituisce una attività rilevante oltre agli effetti dell’Iva anche dell’Ires e dell’Irap.”

Agenzia delle Entrate “Interpello ai sensi dell’art. 11, legge 27 luglio 2000, n. 212”

Quindi l’Agenzia delle Entrate la considera una valuta a tutti gli effetti, al pari delle valute straniere tradizionali, una moneta, cioè, alternativa al conio avente corso legale emesso da un’Autorità monetaria.

Prima cosa da fare però è la registrazione su una delle piattaforme che consentono la creazione di un portafoglio elettronico, il quale, a sua volta, genera una sorta di IBAN, necessario per effettuare il deposito e creato il “conto”, sarà possibile effettuare il cambio.

In Italia, non sono molte le strutture che accettano Bitcoin, sono prevalentemente localizzate al centro nord e nei grossi centri urbani, per esempio a Milano ci sono molte palestre, negozi di informatica e anche studi legali. (vedi www.quibitcoin.it)

Brano estratto da Mind Over Money: The Psychology of Money and How to Use It

Chissà se con queste novità il mercato immobiliare ripartirà più facilmente…noi Servicer della Business Information dobbiamo mettere a disposizione informazioni di base e servizi più complessi per soddisfare questo mercato che punta alla “disintermediazione”

Approfondisci: WorkArea @commerce e Bilancio Catastale per Valutazioni immobiliari.

I trend del mercato immobiliare: la lenta ripresa!

I trend del mercato immobiliare: è interessante analizzare la ripresa, anche se lenta, per poter anticipare le esigenze della clientela cogliendo tutte le opportunità con servizi innovativi immobiliari di business information.

Il terzo Osservatorio immobiliare 2016 di Nomisma evidenzia un ritorno di interesse della domanda per l’investimento nel ‘mattone’ che, nonostante la precarietà e le fragilità reddituali nel nostro Paese continua ad essere un pilastro della nostra economia.

Il centro studi di Nomisma prevede che il 2016 si chiuderà con un incremento dell’attività transattiva del 12,3%. A guidare il cambiamento è in particolare il settore residenziale, il quale in tre anni è cresciuto del 23,3%, mentre per l’insieme degli immobili di impresa, l’aumento è stato più contenuto e nell’ordine del 13%.

Ampliamo la nostra analisi con il Sondaggio congiunturale realizzato da Banca d’Italia in questo mese di Ottobre sulle abitazioni in Italia. Al sondaggio hanno partecipato 1.404 agenzie immobiliari fornendo informazioni sulle compravendite e locazioni e sui prezzi.

Sondaggio Immobili Banca Italia

In merito alla modalità di finanziamento degli immobili, il sondaggio indica che la quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario è salita da 77,1 a 80,2%. Anche il rapporto tra prestito e valore dell’immobile è aumentato al 74,7%, dal 73,1%, il livello più elevato dall’inizio del 2009.

La crescita dei mutui è in particolare per cifre inferiori a 75.000 euro, come da rilevazioni barometro CRIF, con un +1,2 percentuale che fa toccare quota 27,5% a questa fascia di importo.

mutui_ottobre-2016_crif

Il sentiment complessivo è che anche nel 2017 il mercato dovrebbe rafforzare i suoi segnali positivi, non ci aspettiamo grandi rivoluzioni, così affermano gli esperti…ma se le promesse verranno mantenute dobbiamo muoverci e riflettere proprio su questi ultimi dati: mutui in crescita e importi più bassi.

Gli istituti bancari e gli altri enti erogatori hanno quindi sempre più bisogno di servizi che consentano di effettuare una valutazione in tempo reale e a costi contenuti prima di intraprendere una vera e propria istruttoria…è il momento di arricchire i tuoi rapporti informativi integrando il nostro Bilancio Catastale!

 

Nuovi strumenti per le indagini patrimoniali

Abbiamo creato nuovi servizi immobiliari e un nuovo strumento per le tue indagini patrimoniali che pesa e quantifica l’intero patrimonio del soggetto di interesse creando un Bilancio Catastale.

Il bilancio catastale si compone di uno schema illustrativo e riassuntivo degli:

  • immobili di proprietà e il loro valore di compravendita calcolato in base alle valutazioni della Banca Dati OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)
  • terreni di proprietà e il loro valore determinato con i valori i VAM (Valori Agricoli Medi) messi a disposizione dell’Agenzia delle Entrate.

Il report si completa con la suddivisione dei beni per Comune e con il dettaglio puntuale per ciascun immobile e terreno.

 

Catasto_schema_tot

Ma le novità non si fermano qua!

Finalmente l’estratto di mappa prende vita e non ti accontentare più di offrire ai tuoi clienti semplici mappe digitali via email!

Abbiamo realizzato un nuovo servizio che permette di identificare su mappa di Google la posizione di un terreno e di verificare la sua attuale qualità. Il servizio si basa sull’estratto di mappa ed offre una indagine visiva per conoscere oltre ai suoi confini anche il territorio circostante (es. strade di accesso allo stesso, qualità dei terreni limitrofi,…). Grazie a questa indagine visiva sarà possibile verificare anche l’effettiva coltura rispetto a quella indicata nella visura catastale.

estratto_mappa

 

Se vuoi ricevere un esempio gratuitamente del Bilancio Catastale e valutare l’integrazione con i tuoi servizi di business information e recupero crediti…scrivici!

Il modulo ADTI si apre alla Conservatoria

Organizzare le ispezioni sull’intero territorio nazionale ed archiviare le informazioni in modo strutturato pronte per essere aggregate in report o in pratiche ed entrare nel sistema informativo aziendale è oggi realizzato nel modulo software ADTI.

L’applicativo permette di organizzare diverse tipologie di ispezioni a livello di singola Conservatoria sia su soggetti fisici sia giuridici oppure con i dati identificativi di un immobile per ottenere l’Elenco Sintetico delle note fino alla singola Nota di Conservatoria.

La procedura ADTI provvede all’interpretazione dei diversi documenti estraendone le informazioni più significative presenti e procedendo alla loro archiviazione in un apposito data base.

Al fine di monitorare i costi per le ispezioni, abbiamo creato un pannello di controllo dove l’amministratore del sistema può impostare alcuni parametri come il Costo Massimo del servizio, al fine di richiedere le opportune autorizzazioni per procedere alla spesa, ed il Filtro Note, che permette di indicare le date e le tipologie di atti di interesse.

Questo ultimo filtro è importantissimo non solo per il controllo e contenimento dei costi ma pensate a poter reperire i comparabili necessari alla definizione della stima e della perizia…se vuoi essere aggiornato direttamente e con maggiori dettagli scrivici un messaggio dal box Contatti con i tuoi riferimenti.

Ispezioni ipotecarie sulla Conservatoria

È disponibile il modulo software ADTI – Conservatoria che consente di avere tutte le informazioni presenti nelle note di Conservatoria in formato strutturato pronte per essere aggregate in report personalizzati e non solo in formato pdf.

Dopo aver effettuato la ricerca ed ottenuto il dettaglio dell’ispezione ipotecaria di interesse il sistema procede alla interpretazione e trasformazione in formato XML delle informazioni relative all’elenco sintetico delle Note appartenenti ai soggetti. Inoltre il sistema provvede ad archiviare tutti dati relativi alla indagine su Sister, quali il numero di note ritornate dalla ricerca, tutto questo per una successiva analisi dei costi sostenuti.