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Real estate e Procedure Esecutive: come non disperdere il valore degli immobili

A distanza di alcuni anni dall’entrata in vigore delle modifiche normative relative alle procedure esecutive per semplificare e velocizzare i tempi della giustizia per un recupero dei crediti garantiti da immobili i numeri che ne emergono non sono certo soddisfacenti soprattutto in merito a non disperdere il valore degli immobili. Ad oggi le diverse soluzioni per migliorare l’accessibilità e la visibilità delle procedure non hanno portato a quella rivoluzione auspicata.

Su un punto, tutti noi concordiamo, la soluzione non può essere quella di vendere al ribasso solo per chiudere il procedimento, quindi l’obiettivo da perseguire deve essere quello di cancellare il debito completamente con soddisfazione di tutte le parti.
Un maggior valore dell’immobile è positivo per tutta la catena, per il debitore che ha maggiori risorse per pagare i creditori ed avere un eventuale somma in più potrebbe aiutare a risollevare la sua posizione.

Anche se vi è stato un sensibile incremento sulle aggiudicazioni, i numeri post riforme 2015-2016 sono:

Fonte: Il Sole 24 Ore

Comunque ad oggi le procedure d’asta rappresentano un potenziale epilogo solo per una parte trascurabile dei crediti in sofferenza.

Altra nota sicuramente negativa nel percorso intrapreso è la sospensione da febbraio della consultazione delle aste telematiche da parte del Garante della Privacy, così le difficoltà non diminuiscono.

Un elemento su cui focalizzare l’attenzione sicuramente è l’eccessiva differenza, direi troppa, tra i valori degli immobili compravenduti nel libero mercato e quelli aggiudicati in asta.
Altro parametro fondamentale è il tempo di effettivo ingresso a vendita avvenuta, non dimentichiamo che dilatando l’arco di tempo per l’effettiva liberazione questo porterà alla probabile conseguenza di deprezzamento del valore e ad oggi, vi un emendamento (in sede di conversione) che prevede di introdurre un arco di tempo più ampio per la liberazione dell’immobile pignorato.

Come possiamo recuperare i debiti senza andare all’asta?

Ed ecco che dobbiamo “ripartire” soprattutto ad investire nella fase pre-asta e gestire la transazione fuori dai tribunali per ridurre il gap tra Market Value e Judicial Market Value degli immobili. La fase pre-asta quindi avrà bisogno anche di una migliore regolamentazione.

I punti cruciali della problematica Npl Secured e recupero immobili dove investire con una migliore gestione sono:

  • coinvolgere operatori che hanno ottima conoscenza del mercato immobiliare
  • individuare soluzioni alternative per collocare l’immobile
  • nascita di una figura ibrida tra avvocato e agente immobiliare

Sul tema di valorizzare il momento precedente per non arrivare ad un “prezzo vile” dell’immobile trova d’accordo tutti gli operatori, dai servicer Real Estate ai Notai che hanno iniziato a concentrare la loro attenzione su questa fase per non portare all’eccessiva svalutazione con:

  1. definizione di sistemi e standard di valutazione immobiliare
  2. portali per vendite più fluide e veloci
  3. profilare meglio l’offerta e la domanda adottando strumenti innovativi che sgravano settore finanziario
  4. trovare soluzioni complementari alla vendita, gestire attraverso veicoli come “affitto con futura vendita” anche per lungo periodo

Fonte: Associazione T6 – 4° Convegno Nazionale

Investire nella fase pre-asta è necessario per salvaguardare l’economia nel suo complesso, occorre quindi investire sui servizi immobiliari, stime e valutazioni comparativi, figure con competenze su real estate, servicer indipendenti nei servizi Real Estate che operano sulla qualità dei dati, verifica e valutazione.

Tutto questo per analizzare quali trasformazioni ci aspettano e, noi di AIM Credit Solutions, con la business unit Real Estate siamo pronti per essere protagonisti e non semplici spettatori.

Le garanzie immobiliari alle REOCO per una gestione proattiva ed efficiente

Banca d’Italia ha avviato la consultazione pubblica sulle nuove disposizioni di vigilanza in materia di investimenti in immobili dove si delineano le attività per una gestione proattiva ed efficiente delle garanzie immobiliari. Siamo in attesa delle osservazioni degli istituti che devono pervenire entro la deadline del 18 maggio 2018!

Le nuove disposizioni mirano a favorire una gestione più proattiva ed efficiente delle garanzie immobiliari e a favorire il migliore e più rapido realizzo degli immobili acquisiti per finalità di recupero crediti; si inseriscono nel più ampio filone di iniziative volte a favorire la riduzione dello stock dei crediti deteriorati (Non-Performing Loans – NPL) delle banche italiane, con particolare focussui crediti assistiti da garanzie immobiliari.

Disposizioni di VIGILANZA

La cosa sarà sicuramente da monitorare perché con questa consultazione verranno definite tutte le modalità per favorire l’efficienza e la rapidità del processo di recupero degli NPLs, in particolare attraverso l’acquisizione – diretta o indiretta, attraverso società specializzate – degli immobili posti a garanzia.

Il documento inoltre fornisce specifiche indicazioni, ispirati a Real Estate Owned Company (REOCO)e alle migliori prassi di mercato, in materia di , strumento utile per promuovere il buon esito delle procedure esecutive e delle aste immobiliari nonché la gestione professionale degli immobili eventualmente acquisiti, in una prospettiva di ottimizzazione dei tempi e dei valori di recupero.

Con queste Disposizioni, si istituzionalizza una gestione dei crediti ipotecari tramite ReoCo perché queste società immobiliari sono specializzate, competenti nell’analisi dei diversi asset class con la definizione di modelli di business diversi per raggiungere come obiettivo principale quello di garantire i flussi di recupero previsti dal business plan definito.

Si conferma così l’enorme interesse da parte dell’azienda di “conoscere” l’immobile a garanzia, la storia di questo fino allo stato attuale per poter decidere la migliore gestione.
Ed ecco che le società di informazioni e recupero sono chiamate a creare un fascicolo elettronico dettagliato dell’immobile oggetto di garanzia con nuovi strumenti e soprattutto garantire l’integrazione nei sistemi informativi degli istituti e delle “nuove” società ReoCo.

Per soddisfare questa esigenza, AIM ha arricchito i propri servizi con la Visura Catastale Storica di terreni e fabbricati in modalità strutturata XML. Con questa modalità tutte le informazioni sono predisposte ad essere inserite nelle strutture dati della ReoCo.
Le variazioni catastali evidenziate nella storia dell’immobile, dai dati dei precedenti proprietari, dei frazionamenti, delle particelle soppresse, consentono di creare un consistente “fascicolo elettronico” che descrive lo stato attuale degli immobili….Grazie a queste informazioni anche gli atti di conservatoria relativi all’immobile saranno di semplice associazione —>  Richiedi info

SKANNER evolve…ecco le novità e alcune anticipazioni!

SKANNER.IT, la piattaforma digitale delle informazioni immobiliari, cresce, si evolve.

SKANNER.IT offre una nuova user experience agli utenti, grazie ad una intuitiva navigazione su mappa, rende possibile esplorare il territorio ed accedere alle informazioni immobiliari ufficiali ed avere la fotografia delle caratteristiche economiche, demografiche e sociali del territorio.

Oggi sono disponibili nuovi servizi immobiliari che consentono di effettuare indagini patrimoniali approfondite con la valutazione del patrimonio immobiliare.

Finalmente l’Estratto di Mappa prende vita, su SKANNER è georeferenziato sulle mappe di Google. Grazie alla georeferenziazione degli estratti mappa è possibile effettuare un’indagine visiva accurata, per esempio identificare la posizione di un terreno e verificare la sua attuale coltura e reale qualità, oltre a conoscere i suoi confini e il territorio circostante (es. strade di accesso allo stesso, qualità dei terreni limitrofi,…).

Abbiamo inserito anche l’accesso a tutti i Servizi Informativi completi, con l’accesso alle Camere di Commercio italiane e alla banca dati della Conservatoria dei registri Immobiliari.

Infine con un semplice clic è possibile ottenere il Titolo, l’atto completo in originale  depositato dal notaio.

SKANNER è stato pensato per rispondere alle esigenze di diversi attori del mercato:

  • Per la Banca è la soluzione digitale Fintech, innovativa per fidelizzare i clienti con consulenza e informazioni tempestive. Skanner è anche la piattaforma web per l’Ufficio Fidi e il Legale supportando le attività di valutazioni pre-fido o analisi delle posizioni post-fido.
    Skanner è di interesse anche per l’ufficio sviluppo per le attività di sviluppo commerciale.
  • Per l’Agenzia Immobiliare, Skanner è il portale, che con unico accesso, consente di accedere alle informazioni necessarie allo svolgimento dell’attività di intermediazione, partendo dalla conoscenza delle proprietà di un soggetto, ai dati ufficiali di un immobile, fino alle stime e valutazioni di fabbricati e terreni.
  • Per il Professionista, (Commercialista, Avvocato, Amministratore di Condominio, Mediatore Creditizio) Skanner è lo strumento a supporto dell’attività giornaliera capace di generare un reale vantaggio competitivo.
  • Per il Privato, verificare online il valore di compravendita dell’immobile di proprietà o di interesse, ottenere i documenti ufficiali in tempo reale

E come promesso vi facciamo alcune anticipazioni su SKANNER, a breve saranno disponibili agli utenti registrati anche questi nuovi servizi:

  1. Report per individuare la Residenza del Proprietario e quindi poter procedere facilmente nel contatto
  2. Monitoraggio Catastale, l’immobile di interesse viene inserito in Monitoraggio e qualsiasi variazione catastale viene tempestivamente segnalata. Servizio prezioso per la gestione degli immobili “in esclusiva”

SKANNER nasce dalla decennale esperienza di AIM nel settore delle Credit Information e Real Estate. Sono numerosi i servizi realizzati da AIM a supporto di indagini patrimoniali dedicati a soddisfare le esigenze informative dei propri clienti: agenzie di informazioni commerciali, società di recupero crediti, NPL players.

——–>  Vedi presentazione SKANNER! <———-

REGISTRATI subito su WWW.SKANNER.IT per ricevere le chiavi di accesso ed iniziare subito la PROVA GRATUITA.

Asking price: pericoli e necessità per le valutazioni immobiliari

In questa calda estate abbiamo seguito le discussioni apparse sull’impiego degli asking price nelle stime immobiliari con  i pericoli e le necessità per le valutazioni. Si è discusso molto sull’utilizzo dei prezzi di offerta (asking price) degli immobili anziché i prezzi reali di compravendita.

Il loro impiego sembra essere entrato nella pratica valutativa anche grazie alla recente norma UNI 11612:2015 sulla “Stima del valore di mercato degli immobili” dove è previsto.

Abbiamo letto articoli che mettono in evidenza quali sono i pericoli nell’utilizzo di asking price nei rapporti di valutazione e nelle perizie, mentre altri protagonisti del settore vedono questo un caso tutto italiano dove “convivono posizioni dominanti e approssimazioni di necessità”.

Le maggiori perplessità manifestate sull’uso degli asking price che condividiamo è sulla verifica della veridicità dell’annuncio stesso, il prezzo potrebbe non essere reale, inoltre l’immobile nell’annuncio pubblicitario viene sinteticamente descritto e quindi poco utilizzabile per un confronto.

Questo metodo è stato definito:

“un escamotage per avere indicatori comparabili in modalità economica anche se scarsamente affidabile”

mentre alcuni consigliano di utilizzare i prezzi delle offerte di vendita stimando il differenziale tra questi e quelle di transazione viste le difficoltà di avere una raccolta dei dati comparabili se non con spese elevate.

Gli operatori del settore delle informazioni commerciali e del recupero crediti conoscono molto bene le caratteristiche delle banche dati a disposizione e ogni giorno constatano come i dati sono insufficienti e non del tutto corretti.
Risulta quindi opportuno dotarsi di procedure e applicativi che consentano non solo di reperire il dato ma che permettano anche una normalizzazione e un’elaborazione efficiente delle informazioni ottenendo una prima valutazione economica che tenga anche conto della sostenibilità economica del servizio.

L’esigenza di valutazioni immobiliari complete, veloci e massive è sempre maggiore alla luce di crediti secured in portafogli NPL.

Ed ecco che l’utilizzo di quotazioni OMI per i fabbricati e VAM per i terreni risultano una soluzione valida e di fondamentale supporto alle attività di valutazione pur riconoscendone delle limitazioni poiché questi valori non tengono conto delle reali caratteristiche dell’immobile trasferito come metratura, destinazione d’uso, anno di costruzione etc…

Vedi le soluzioni AIM Real Estate per arricchire i tuoi servizi informativi.

Avvocati e shopping da outlet: tutte le polemiche

In internet si trova un outlet degli Avvocati che permette di fare shopping e ottenere sconti esorbitanti sulle tariffe medie applicate dal settore.

E’ nata a Brescia la piattaforma web Outletlegale, che procaccia legali al miglior prezzo, tramite il sito internet.

I promotori si offrono di cercare e suggerire al cittadino gli avvocati che offrono il servizio legale scelto, quali recupero crediti con decreto ingiuntivo, la stesura di una querela, lo sfratto di inquilini morosi e anche pareri legali, attraverso delle tabelle comparative.

Dichiarano di mettersi in contatto con gli studi professionali per conto del cliente e chiedono loro se sono disponibili alle tariffe prefissate senza fare convenzioni con studi legali ma solo con il cliente.

Al cliente è richiesto un doppio pagamento: il primo relativo alla comparazione per rintracciare il legale e il secondo rappresenta l’onorario del professionista.

Il sito internet oggi è sotto processo disciplinare:

“Stiamo valutando quali misure prendere a nostra tutela nei confronti di questa iniziativa”

Ordine degli avvocati di Brescia

Può il professionista “sponsorizzarsi” attraverso queste piattaforme?

Ed ecco che sono numerose le polemiche come la mancata valorizzazione della figura visto che il criterio di scelta del professionista non è basato sulla competenza ma esclusivamente sul costo del servizio!

Esiste inoltre un limite deontologico tale da fare divieto al professionista di pubblicizzarsi:

«L’articolo 37 del codice deontologico recita: l’avvocato non deve acquisire rapporti di clientela a mezzo di agenzie o procacciatori o con modi non conformi a correttezza e decoro»

Ed è proprio qui che si giocherà la contesa, con Avvocati che hanno accettato di patrocinare le prime cause su incarico dei clienti procurati da Outlet che adesso rischiano l’apertura di procedimenti a proprio carico.

C’è chi auspica pure l’intervento dell’Autorità garante per la concorrenza!

Comunque per chi vuole approfondire e conoscere nel dettaglio…vi consigliamo di leggere l’articolo su Corriere della Sera Brescia.

Non sappiamo quanto questa iniziativa potrà andare avanti ma concorderete con noi che tutto questo ha evidenziato un’esigenza della categoria che essendo sovradimensionata numericamente rispetto al mercato deve trovare e investire in soluzioni e servizi che consentano di “avvicinarsi” e farsi conoscere ai cittadini.

Perchè non investire nel migliorare l’operatività dello studio per tradurlo in maggiore competitività?

Ed ecco che anche accedere alle banche dati pubbliche in tempo reale da un unico ambiente per le indagini informative e patrimoniali su imprese e persone fisiche sull’intero territorio nazionale, può fare la differenza 😉

 

Notai e l’esclusiva degli atti

Nel mese di marzo si è verificato un evento che ha avuto come oggetto la Conservatoria, notai e l’esclusiva degli atti, un evento da molti definito “epocale”, un provvedimento che ha estromesso di fatto la figura del notaio.

Il il Tribunale di Pordenone, in sintesi, ha accolto il ricorso di due legali che hanno chiesto l’autorizzazione alla trascrizione nei registri immobiliari di un passaggio di proprietà nell’ambito di una pratica di negoziazione assistita.
I due coniugi hanno concordato il passaggio di un immobile in una pratica di separazione con l’istituto della negoziazione assistita. Il tribunale ha obbligato il Conservatore a trascrivere il passaggio di proprietà nei registri immobiliari senza coinvolgere un notaio.

“Il notariato attende di conoscere le motivazioni che hanno determinato il Tribunale di Pordenone ad assumere la decisione in oggetto, a fronte di un dettato normativo che chiaramente attribuisce solo ai pubblici ufficiali, e quindi al notaio, la competenza a regolamentare i trasferimenti immobiliari nell’ambito della procedura della negoziazione assistita”

I Notai, comunque conservano l’esclusiva perché anche l’Europa riconosce l’esclusiva ai notai dell’autentica delle firme negli atti di costituzione o di trasferimento di diritti reali immobiliari.

Comunque non dimentichiamoci le grandi novità previste nel Ddl Concorrenza che prevede per la professione notarile una drastica riduzione del numero, circa la metà dell’attuale: un notaio ogni 5mila abitanti!

È già alcuni anni che dibattiamo su questi temi e non è ancora detto l’ultima…intanto noi investiamo per accrescere valore a questi atti nei processi di valutazione e recupero dei crediti attraverso la procedura ADTI Conservatoria che consente di organizzare le ispezioni sull’intero territorio nazionale ed archiviare le informazioni in modo strutturato pronte per essere aggregate in report o in pratiche ed entrare nel sistema informativo aziendale.

Il modulo ADTI si apre alla Conservatoria

Le nuove disposizioni sul credito immobiliare

Dal 1 novembre 2016 sono in vigore le nuove disposizioni in materia credito immobiliare che hanno come obiettivo di aumentare la trasparenza e scongiurare le crisi: dalla valutazione degli immobili forniti in garanzia alle forme di pubblicità, dai contratti di mutuo al TAEG, dal merito creditizio ai mutui in valuta estera.

Vogliamo focalizzarci sulla valutazione del merito creditizio del consumatore e degli immobili concessi in ipoteca dove si richiede alla banca e alla finanziaria, di effettuare “un’attenta e approfondita valutazione attuale e prospettica del merito di credito del consumatore” ed in particolare per i “ finanziamenti garantiti da ipoteca devono essere applicati elevati standard di valutazione degli immobili”.

Non solo il bene immobile in garanzia entra a far parte della valutazione del merito creditizio ma sarà richiesto di valutare la “capacità del consumatore di produrre un reddito sufficiente a far fronte all’obbligo di restituzione di quanto ricevuto.

Questa novità interessa moltissimo le agenzie di informazioni commerciali, perché?

E’ il momento di creare nuovi servizi, innovarsi per essere pronti alle nuove esigenze dei clienti banche.

Vi possiamo aiutare con il nuovo servizio Bilancio del patrimonio Catastale del soggetto disponibile tramite web-services per ottenere dati strutturati che possono essere integrati sia in report informativi sia nel processo di valutazione del credito.

Ecco il Bilancio del patrimonio Catastalebilancio_0parte

Il Bilancio Catastale è un nuovo strumento per le indagini patrimoniali che pesa e quantifica l’intero patrimonio del soggetto di interesse ottenendo un vero Bilancio delle proprietà.
Il bilancio catastale si compone di uno schema illustrativo e riassuntivo degli:
->   immobili di proprietà e il loro valore di compravendita calcolato in base alle valutazioni della Banca Dati OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)
->   terreni di proprietà e il loro valore determinato con i valori VAM (Valori Agricoli Medi) messi a disposizione dell’Agenzia delle Entrate.

Richiedi un esempio di Bilancio Catastale in formato XML per poterlo integrare velocemente nel tuo report…te lo inviamo subito!

 

 

Il modulo ADTI si apre alla Conservatoria

Organizzare le ispezioni sull’intero territorio nazionale ed archiviare le informazioni in modo strutturato pronte per essere aggregate in report o in pratiche ed entrare nel sistema informativo aziendale è oggi realizzato nel modulo software ADTI.

L’applicativo permette di organizzare diverse tipologie di ispezioni a livello di singola Conservatoria sia su soggetti fisici sia giuridici oppure con i dati identificativi di un immobile per ottenere l’Elenco Sintetico delle note fino alla singola Nota di Conservatoria.

La procedura ADTI provvede all’interpretazione dei diversi documenti estraendone le informazioni più significative presenti e procedendo alla loro archiviazione in un apposito data base.

Al fine di monitorare i costi per le ispezioni, abbiamo creato un pannello di controllo dove l’amministratore del sistema può impostare alcuni parametri come il Costo Massimo del servizio, al fine di richiedere le opportune autorizzazioni per procedere alla spesa, ed il Filtro Note, che permette di indicare le date e le tipologie di atti di interesse.

Questo ultimo filtro è importantissimo non solo per il controllo e contenimento dei costi ma pensate a poter reperire i comparabili necessari alla definizione della stima e della perizia…se vuoi essere aggiornato direttamente e con maggiori dettagli scrivici un messaggio dal box Contatti con i tuoi riferimenti.

Ispezioni ipotecarie sulla Conservatoria

È disponibile il modulo software ADTI – Conservatoria che consente di avere tutte le informazioni presenti nelle note di Conservatoria in formato strutturato pronte per essere aggregate in report personalizzati e non solo in formato pdf.

Dopo aver effettuato la ricerca ed ottenuto il dettaglio dell’ispezione ipotecaria di interesse il sistema procede alla interpretazione e trasformazione in formato XML delle informazioni relative all’elenco sintetico delle Note appartenenti ai soggetti. Inoltre il sistema provvede ad archiviare tutti dati relativi alla indagine su Sister, quali il numero di note ritornate dalla ricerca, tutto questo per una successiva analisi dei costi sostenuti.

Nuove soluzioni Real Estate

Da oggi è disponibile sulla piattaforma ecommerce WorkArea nuovi servizi e informative sul mondo immobiliare.

I due sistemi di “pubblicità immobiliare” presenti in Italia, Catasto Ordinario e Catasto Tavolare o sistema del libro fondiario, sono “virtualmente” uniti grazie alla realizzazione da parte di AIM di un software che consente di gestire in modo automatico le informazioni presenti nei due sistemi.

E’ possibile, via web, individuare tutte le proprietà immobiliari di un soggetto, persona fisica e giuridica, su tutto il territorio nazionale compreso i Tavolari.

Il Catasto Tavolare, come sappiamo, è uno dei sistemi catastali in uso da molti secoli nelle province di Bolzano e di Trento.
Tale ordinamento si differenzia dal catasto ordinario per le modalità di conservazione informazioni e per il diverso peso giuridico delle sue risultanze e ciò ha rappresentato sempre una “difficoltà” nelle ricerche on-line.

La soluzione AIM provvede alla interpretazione dei diversi documenti estraendone tutte le informazioni presenti e procede alla loro archiviazione strutturata in apposito data base. Il sistema inoltre è in grado di trattare più richieste contemporaneamente e può essere integrato con il sistema informativo aziendale.

Se vuoi ricevere maggiori informazioni sul nostro E-Commerce WorkArea per le Real Estate Information, scrivici!